Construtora é condenada a pagar multa por rescisão contratual prevista apenas contra o consumidor

Construtora é condenada a pagar multa por rescisão contratual prevista apenas contra o consumidor

É possível aplicar à construtora multa que o contrato previa apenas para a hipótese de inadimplemento do consumidor. Por outro lado, o comprador pode ter que pagar aluguéis pelo tempo em que morou no imóvel que apresentou defeitos na edificação, mesmo que eles decorram de culpa da construtora. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A consumidora ingressou com ação para rescindir contrato de compra e venda de uma casa nova, porque o imóvel foi entregue com atraso de mais de dois anos e com vários defeitos que a tornavam imprópria para uso. Haveria inclusive risco de desabamento. Ela morou no local por quatro anos. A sentença concedeu o pedido e determinou que fossem devolvidos à autora os valores pagos pelo imóvel. Além disso, a construtora foi condenada a pagar multa pela extinção do contrato.

O juiz também julgou procedente o pedido feito pela construtora na reconvenção, em que requeria pagamento de aluguéis por parte da autora pelos quatro anos em que ocupou o imóvel. Porém, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) afastou a cobrança dos aluguéis, porque reduziria a indenização, premiando a construtora que entregou casa defeituosa. Daí o recurso da empresa ao STJ.

O ministro Luis Felipe Salomão entendeu que esse pagamento não se relaciona com os danos decorrentes do fim do contrato, mas com o efetivo uso do bem alheio. Por isso, não importaria avaliar quem deu causa ao inadimplemento. Por outro lado, o relator apontou que tanto o Código de Defesa do Consumidor (CDC) quanto princípios gerais de direito, além da equidade, apontam como abusiva a prática  de impor penalidade exclusiva ao consumidor. 

Conforme o ministro, o fornecedor não pode ficar isento de sanção em situações de descumprimento análogas às previstas para o consumidor. “Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”, afirmou o relator.

 O ministro afastou, porém, a retenção em favor do consumidor concedida pelo TJSC dos valores relativos a comissão de corretagem e taxa de serviço, em vista de não terem natureza moratória. O relator ressaltou que esses custos já serão efetivamente suportados pelo fornecedor, que deverá arcar com as despesas mesmo devolvendo integralmente os valores pagos pelo consumidor na compra do imóvel. “Inverter a mencionada verba, em benefício do consumidor, consubstanciaria verdadeira indenização daquilo que efetivamente não foi gasto, providência que não se harmoniza com os mesmos princípios outrora elencados, e que serviram para dar suporte à inversão da multa moratória”, concluiu.

Processo: REsp 955134

Fonte: STJ

Acordo verbal dá direito ao pagamento de corretagem

Acordo verbal dá direito ao pagamento de corretagem por venda de casa

Uma disputa judicial envolvendo o pagamento de corretagem em virtude da venda de uma casa no Lago Sul terminou com ganho de causa para o corretor. Sentença de mérito proferida pelo juiz da 6ª Vara Cível de Brasília, condenou os antigos proprietários do imóvel a pagarem R$ 39 mil pelo valor remanescente da comissão de corretagem, acrescido de juros e correção a partir da citação. Da sentença, cabe recurso.

Segundo o processo, o contrato entre os antigos donos do imóvel e o corretor foi celebrado de "boca" (contrato verbal) para a venda de um imóvel no Lago Sul. Diz o corretor que prestou serviço ao casal, apresentando comprador para o imóvel localizado na QI 23 e providenciando toda a documentação necessária à transação imobiliária, concretizada em 30 de abril de 2010.

Sustenta que, apesar de ter sido pactuada a comissão no valor de 3% da transação que se concretizou em R$ 2, 5 milhões, o casal apenas lhe pagou a quantia de R$ 36 mil, tendo pedido um prazo para quitar o remanescente de R$ 39 mil. Apesar de concedido o prazo, o réu vinha se utilizando de manobras evasivas, não lhe restando outra alternativa senão entrar na Justiça.

Citado, o primeiro réu negou dever a quantia requerida pelo autor, sustentando que apenas o autorizou a vender o imóvel por R$ 2,5 milhões, mediante a comissão de R$ 36 mil. Eventual sobre-preço alcançado entre o valor estabelecido e o preço efetivamente praticado lhe seria devido. Citada por edital, a segunda ré não apresentou defesa, sendo os autos encaminhados à Curadoria Especial que alegou que o autor não comprovou a compra e a venda, nem juntou aos autos escritura ou matrícula do imóvel.

Ao decidir a questão, a juíza sustentou que foi reconhecido pelo réu a existência do contrato verbal de corretagem celebrado. "Incontroverso também a concretização do negócio por intermediação do autor. Confirma-se, portanto, o pagamento da corretagem", diz a juíza. Segundo ela, discute-se, no caso, qual seria o valor total da corretagem. "Embora o réu alegue que o contrato foi estabelecido com cláusula de overprice, não foi o que ficou demonstrado na instrução probatória", assegurou a magistrada.

Entidade que regulamenta o exercício da profissão de corretor indica como comissão padrão o percentual de 6% a 8% sobre o valor da transação. No caso concreto, o autor aceitou prestar os serviços mediante a remuneração de 3% do valor do negócio. "O valor de R$ 36 mil como sendo o previamente acordado entre as partes representa percentual ínfimo do valor do bem (1,44%) de R$ 2,5 milhões". Assim, entendeu que é devido o restante da corretagem, no valor de R$ 39 mil, já que os réus não comprovaram que a comissão seria de apenas R$ 36 mil e que o valor excedente, os R$ 39 mil, lhe seria devido somente se excedesse o preço mínimo da venda.

"O valor a ser pago é de 3% sobre o valor do imóvel de R$ 2,5 milhões, não só porque foi o que ficou provado nos autos, como também porque situa-se na média dos percentuais praticados no mercado e mais justo e equânime para o caso concreto", concluiu a julgadora.

Processo : 2011.01.1.022148-8

Fonte: TJDFT

Construtora deve pagar multa por rescisão contratual

Construtora é condenada a pagar multa por rescisão contratual prevista apenas contra o consumidor

É possível aplicar à construtora  multa que o contrato previa apenas para a hipótese de inadimplemento do consumidor. Por outro lado, o comprador pode ter que pagar aluguéis pelo tempo em que morou no imóvel que apresentou defeitos na edificação, mesmo que eles decorram de culpa da construtora.

 A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A consumidora ingressou com ação para rescindir contrato de compra e venda de uma casa nova, porque o imóvel foi entregue com atraso de mais de dois anos e com vários defeitos que a tornavam imprópria para uso. Haveria inclusive risco de desabamento. Ela morou no local por quatro anos.

A sentença concedeu o pedido e determinou que fossem devolvidos à autora os valores pagos pelo imóvel. Além disso, a construtora foi condenada a pagar multa pela extinção do contrato. O juiz também julgou procedente o pedido feito pela construtora na reconvenção, em que requeria pagamento de aluguéis por parte da autora pelos quatro anos em que ocupou o imóvel. Porém, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) afastou a cobrança dos aluguéis, porque reduziria a indenização, premiando a construtora que entregou casa defeituosa. Daí o recurso da empresa ao STJ.

O ministro Luis Felipe Salomão entendeu que esse pagamento não se relaciona com os danos decorrentes do fim do contrato, mas com o efetivo uso do bem alheio. Por isso, não importaria avaliar quem deu causa ao inadimplemento. Por outro lado, o relator apontou que tanto o Código de Defesa do Consumidor (CDC) quanto princípios gerais de direito, além da equidade, apontam como abusiva a prática de impor penalidade exclusiva ao consumidor. Conforme o ministro, o fornecedor não pode ficar isento de sanção em situações de descumprimento análogas às previstas para o consumidor. “Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”, afirmou o relator.

O ministro afastou, porém, a retenção em favor do consumidor concedida pelo TJSC dos valores relativos a comissão de corretagem e taxa de serviço, em vista de não terem natureza moratória. O relator ressaltou que esses custos já serão efetivamente suportados pelo fornecedor, que deverá arcar com as despesas mesmo devolvendo integralmente os valores pagos pelo consumidor na compra do imóvel. “Inverter a mencionada verba, em benefício do consumidor, consubstanciaria verdadeira indenização daquilo que efetivamente não foi gasto, providência que não se harmoniza com os mesmos princípios outrora elencados, e que serviram para dar suporte à inversão da multa moratória”, concluiu.

Processo: REsp 955134.

Fonte: STJ

O câncer e a quitação do financiamento imobiliário

Quitação do financiamento imobiliário em caso de Câncer

A Constituição Federal garante a todas as pessoas o direito a saúde, sendo responsabilidade solidária dos órgãos estatais (União, Estados e Municipios) de acordo com o disposto no artigo 198 da Carta Magna.

Ocorre que além do direito básico ao tratamento e ao fornecimento da medicação pelo Estado, os portadores de algumas doenças crônicas possuem direitos a determinadas isenções e beneficios em função do seu estado de saúde.

A legislação assegura aos portadores de "câncer", alguns direitos especiais, é um desses é a quitação do financiamento imobiliário realizado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.No momento da assinatura do contrato de financiamento por meio do agente financeiro o comprador começar a pagar um  seguro que é destinado a quitação do imóvel em caso de invalidez e morte do contratante.O seguro pode quitar a parte a parte da pessoa portadora de câncer na mesma proporção que a renda entrou para a realização do financiamento.

Como exemplo caso a pessoa portadora de câncer entrou com a renda de 100%, o imóvel será totalmente quitado e caso for 50% da renda, será quitado somente 50%, ou seja, metade do valor financiado.

Portanto, conforme a legislação, portadores de câncer possuem o direito de quitação parcial ou total do valor financiado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

Caixa e o contrato de arrendamento especial

CEF não é obrigada a fazer contratos de arrendamento imobiliário especial

O artigo 38 da Lei 10.150/00 autoriza a Caixa Econômica Federal (CEF) a contratar na modalidade de arrendamento imobiliário especial, mas não a obriga a fazer esse contrato, ainda que o interessado preencha os requisitos legais. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) adotou esse entendimento, acompanhando de forma unânime o voto da relatora do processo, ministra Isabel Gallotti.

Uma ex-mutuária do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) entrou com ação pretendendo obrigar a CEF a contratar com ela na modalidade de arrendamento mercantil com opção de compra. O imóvel que ela ocupava estava para ser retomado pela CEF, mas a mutuária conseguiu ordem judicial para suspender a desocupação. Para regularizar a situação, tentou fechar contrato com a instituição financeira nos moldes do artigo 38, porém a CEF se recusou.

Na primeira instância, o juiz determinou que a CEF fechasse o contrato de arrendamento, pois este seria um direito da ex-mutuária e não uma faculdade da instituição financeira, desde que fossem atendidas as exigências relativas às condições financeiras. No entanto, a CEF recorreu ao Tribunal Regional Federal da 5ª Região e foi liberada da obrigação de contratar. Houve então o recurso ao STJ.

A ex-mutuária alegou que a CEF, de acordo com a Lei 10.150, é obrigada a promover o arrendamento especial sempre que o postulante preencher os requisitos para tanto. O Ministério Público Federal deu parecer no sentido de que fosse provido o recurso da ex-mutuária, com base no direito social à moradia e na natureza jurídica de empresa pública detida pela CEF.

Liberdade contratual

Entretanto, na visão da ministra Isabel Gallotti, a Lei 10.150 é clara em apenas autorizar instituições financeiras a promover o arrendamento imobiliário especial com opção de compra.

Diz o artigo 38, textualmente (na redação originária dada pela Medida Provisória 1.981-49/00): “Ficam as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário autorizadas a promover arrendamento imobiliário especial com opção de compra dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos.” O contrato pode ser feito com o ex-proprietário, o ocupante ou com terceiros, com base em valor de mercado.

Citando precedente da Terceira Turma (REsp 1.164.528), a ministra destacou que a CEF, empresa pública submetida ao regime jurídico de direito privado, não é a única instituição financeira a operar com mútuos habitacionais, devendo prevalecer na interpretação do dispositivo legal o respeito à livre iniciativa e à liberdade contratual.

“O artigo 38 da Lei 10.150 é dispositivo que se dirige às instituições financeiras em geral que operam no crédito imobiliário, não sendo compatível com o sistema constitucional em vigor a pretendida interpretação que imponha obrigação de contratar apenas à empresa pública, em prejuízo do princípio da livre autonomia da vontade e da igualdade constitucional de regime jurídico no campo do direito das obrigações civis”, afirmou a relatora.

Interesse coletivo

Isabel Gallotti também observou que, segundo o mesmo precedente do STJ, os princípios administrativos da moralidade, do uso racional dos recursos públicos e da segurança jurídica autorizam a interpretar como não obrigatório o arrendamento imobiliário. “Isso porque, analisando a questão sob o aspecto de que, numa empresa pública, o capital é público, eventuais prejuízos causados por uma contratação forçada afetariam, ainda que indiretamente, o interesse coletivo”, esclareceu.

Outro ponto levantado pela magistrada é que a Lei 10.150 não estabelece prazo de duração para o contrato de arrendamento. Se houvesse uma imposição legal de contratar, deveria haver um poder regulamentador de iniciativa das partes. O mesmo ocorreria com outros critérios como o preço de compra e valor da prestação.

Segundo a ministra, o artigo 38 não diz respeito a uma atividade vinculada, “capaz de obrigar qualquer agente financeiro captador de depósito à vista e que opere crédito imobiliário à promoção do arrendamento imobiliário especial com opção de compra”.

Ao concluir seu voto, Isabel Gallotti destacou que a controvérsia tratada no recurso nada tem a ver com o Programa de Arrendamento Residencial regido pela Lei 10.188/01, criado para suprir necessidades de moradia da população de baixa renda. Nesse caso, em que os recursos são da União, a CEF atua como operadora de programa público e não como empresa pública em regime de direito privado, e a disciplina legal é totalmente diversa daquela discutida no julgamento.

Fonte: STJ

Prorrogação da data da entrega da obra

Tenho recebido diversos e-mails sobre qual o prazo deve ser observado na entrega do imóvel na planta.

Inicialmente, no momento da compra do imóvel, o comprador deve observar no contrato o prazo para início e entrega da obra, pois este prazo é o previsto pela construtora para entrega do imóvel.

É comum encontrar nos contratos prorrogações dos prazos inicialmente previstos, clausulas desproporcionais, onde especifica tolerância de 120 dias prorrogáveis por mais 120, 150 e até 180 dias em alguns casos. Evidentemente tais estipulações são abusivas e contrárias ao Código de Defesa do Consumidor e são nulas de pleno direito.

O contrato faz lei entre as partes, no caso entre construtora e consumidor, e em se tratando de prazo de entrega, esse deve ser fielmente cumprido e deve vir especificado no contrato de promessa de compra e venda. Fora o prazo previsto em contrato, a construtora só poderá prorrogar, caso haja situações fora do seu controle que podem atrasar a obra, como inundações, uma greve de operários no setor de construção civil, a falta de materiais de construção no mercado dentre muitos outros casos.

A construtora só poderá se eximir da responsabilidade se:

I- Provar a existência de caso fortuito e força maior;

II- Demonstrar culpa exclusiva do consumidor.

O dever de provar as responsabilidades acima mencionadas cabe única e exclusivamente à construtora, isso conforme a responsabilidade objetiva prevista no código de defesa do consumidor no seu artigo 14.

Em suma, é necessário que o consumidor fique atento as clausulas que vêm estipuladas nos contratos. É importante que seja realizada uma análise em todo o contrato, preferencialmente por um advogado contratualista,  pois nem tudo que esta presente nos contratos são legais.

A vantagem da Assessoria Jurídica na compra do imóvel - O advogado imobiliário

Segundo alguns especialistas a expansão da atividade de construção civil será mais propícia em 2012, pois o cenário não cairá na acomodação devida aos projetos para a copa de 2014. 

A associação Brasileira dos Mutuários da Habitação ABMH, acredita que as construtoras e os investidores estão apostando alto, mesmo que, tenha acontecido um arrefecimento em 2011 a demanda no setor imobiliário esta a todo o vapor, mas infelizmente a maioria vem acompanhada de problemas com a qualidade.

Pesquisa feita pelo IPEA demonstra que em 2011 o ritmo das construções foi considerado lento com o crescimento de apenas de 5% comparado a 11,6% de 2010.  Para Mamede mesmo com esta estatística os empreendimentos em 2012 vão alavancar devido a Copa do Mundo.

Na compra do imóvel, é necessário que o comprador tenha a segurança necessária para que futuramente não perca a quantia já empenhada por abusos cometidos pelas construtoras.Para isso o consumidor pode obter uma assessoria jurídica do Advogado Especialista em Direito Imobiliário - advogado imobiliário.

Abaixo segue alguns cuidados que o consumidor deve ter no momento da escolha do imóvel:

1.  Primeiramente verifique os aspectos positivos como a localização do imóvel, se há comércio local por perto, há colégios e faculdades próximas, o transporte público no local, a vizinhança entre outros.

2. Olhando os aspectos negativos, deve ser verificado se há excesso de barulho vindo de ruas, boates, industrias próximas, bares de ruas, feiras etc.

Após essa análise inicial é necessário compreender a estrutura do contrato em que o consumidor irá assinar no momento de fechamento da venda com o corretor de imóveis, pois armadilhas nos contratos são muito comuns, onde o sonho pode virar pesadelo.

Confira algumas dicas que devem ser observadas nos contratos:

a) Requeira inicialmente o CNPJ/CGC da Construtora e Imobiliária envolvidas na negociação; assim como o CRECI do corretor de imóveis.

b) Verifique se há ações em trâmite nos juizados especiais estaduais, justiça comum, justiça do trabalho e justiça federal.

Havendo um número excessivo, é de bom alvedrio verificar nas justiças mencionadas os porquês do excesso de demandas.

c) Requeira também, a Certidão de Ônus Reais do Imóvel, que traça o histórico do imóvel na freguesia, circunscrição ou comarca a que pertence o imóvel;

d) Requeira Certidão Negativa de Tributos Federais, Estaduais e Municipais;

e) Requeira Certidão de Interdições e Tutelas;

f) Requeira a Convenção do Condomínio para verificar eventuais pendências;

Existem outras certidões que podem ser requeridas para aumentar a segurança no momento da compra, mais caso essas acimas forem observadas, certamente o consumidor terá noção sobre a futura negociação.

O Escritório Jurídico especializado em Direito Imobiliário – Guerra e Ximenes Sociedade de Advogados – presta consultoria jurídica, disponibilizando advogados especializados em direito imobiliário, seja para o caso especificado acima ou para vícios de construção, atrasos na entrega das chaves e outros e também para compradores com contratos já assinados, onde é comum a existência de cláusulas abusivas.

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Mutuários do Sistema Financeiro de Habitação possuem o direito ao custeio pela seguradora se comprovada a existência de danos físicos nos imóveis

A 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais entendeu que mutuários do Sistema Financeiro de Habitação possuem o direito ao custeio pela seguradora se comprovada a existência de danos físicos nos imóveis, que inclusive são capazes de produzir desmoronamento.

Segundo o relator afigura-se inegável o direito de indenização dos segurados que celebraram pacto de adesão para a aquisição da casa própria pelo Sistema Financeiro de Habitação, até mesmo porque o objetivo do seguro obrigatório, nos contratos de financiamento de imóveis do SFH é justamente garantir principalmente aos adquirentes a boa qualidade da construção financiada.

Confira abaixo a notícia retirada da fonte

A 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais deu provimento ao recurso movido por dez mutuários do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) contra a Sul América Companhia Nacional de Seguros Gerais S.A. Eles adquiriram apartamentos populares financiados pela Caixa Econômica Federal e, após alguns anos, ocorreram problemas graves na edificação, que agora devem ser reparados com o custeio da seguradora.

Os mutuários adquiriram apartamentos no Conjunto Residencial Átila de Paiva, localizado na região do Barreiro, em Belo Horizonte, entre 1977 e 1995. Quando foi celebrado o contrato de compra e venda, eles tiveram de contratar o seguro habitacional para cobertura de morte, invalidez permanente do mutuário e dos danos físicos ao imóvel.

Os moradores afirmam que, passados alguns anos, surgiram infiltrações e rachaduras nos tetos, nos pisos e nas paredes, o reboco começou a esfarelar, o madeiramento do telhado e do assoalho apodreceu e foi infestado por cupins e traças, entre outros danos. Em abril de 2008, eles ajuizaram a ação contra a seguradora, visando a cobertura dos reparos necessários nos imóveis.

Por sua vez, a seguradora alega que o contrato firmado entre eles estabelece cobertura para riscos resultantes apenas de causa externa e que os vícios intrínsecos da construção, tal como os constatados nos imóveis, estão excluídos da apólice.

O juiz da 10ª Vara Cível de Belo Horizonte julgou improcedente o pedido dos moradores, sob o entendimento de que a apólice não cobria os danos ocorridos.

No julgamento do recurso, a 12ª Câmara do TJMG teve outro entendimento. Segundo o relator, desembargador Alvimar de Ávila, a perícia realizada concluiu que os vícios construtivos provocaram os danos e que estes são capazes de produzir desmoronamento, risco previsto para cobertura na apólice. “Restando fartamente comprovada a existência de danos físicos nos imóveis, que inclusive são capazes de produzir desmoronamento, afigura-se inegável o direito de indenização dos segurados que celebraram pacto de adesão para a aquisição da casa própria pelo Sistema Financeiro de Habitação, até mesmo porque o objetivo do seguro obrigatório, nos contratos de financiamento de imóveis do SFH é justamente garantir principalmente aos adquirentes a boa qualidade da construção financiada”, continua o relator. “Ainda que a apólice do seguro habitacional exclua os vícios de construção das hipóteses que autorizam a indenização de danos físicos pela seguradora, entende-se que tal ajuste importa em flagrante fraude securitária, notadamente porque tem o seguro habitacional por finalidade precípua garantir a higidez do imóvel”, afirmou o desembargador Alvimar de Ávila. “A contratação do seguro habitacional”, continua, “tem por escopo garantir ao adquirente a preservação de sua moradia, inclusive quanto à qualidade da edificação, objetivo esse que não pode ser contrariado por exclusão de cobertura contra defeitos de construção, sob pena de afronta à função social do contrato”. “Não se pode admitir que os mutuários, que foram obrigados a contratar o seguro habitacional, justamente para obter o financiamento e para ter a garantia de ressarcimento de eventuais prejuízos sofridos por danos materiais incidentes em seus imóveis, tenham que assumir o pagamento da importância necessária para o reparo dos danos físicos encontrados, que comprovadamente decorreram, na sua maioria, de negligência na construção”, concluiu.

Assim, o desembargador Alvimar de Ávila deu provimento ao recurso e condenou a seguradora a pagar aos moradores o valor estipulado pela perícia como necessário para a recuperação de cada um dos imóveis, bem como multa de 2% sobre cada laudo, até o limite da obrigação principal do contrato. Concordaram com o relator os desembargadores Domingos Coelho e Saldanha da Fonseca. Processo: 0091002-64.2008.8.13.0024

Fonte: Tribunal de Justiça de Minas Gerais

A nova Lei 12.607/2012 e as garagens dos condomínios

Entrou em vigor a Lei 12.607/2012 que alterou o § 1º do artigo 1.331 do Novo Código Civil, sancionada pela presidente Dilma Roussef em Abril 2012, autorizando a proibição da venda e aluguel de vagas de garagens a terceiros não pertencentes ao Condomínio, salvo se houver expressa previsão em Convenção de Condomínio que o autorize.

A nova redação do artigo 1.331, § 1º assim ficou:

“as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.

            Pois bem, pela nova redação visto acima, hoje só será possível o aluguel e venda de garagem vinculada ao apartamento, escritório, sala, loja e sobreloja, se houver expressa autorização na convenção de condomínio.

            Ou seja, caso não exista a deliberação do condomínio aprovada por dois terços dos moradores reunidos em assembleia, não poderá ocorrer a o aluguel e a venda de garagens a terceiros estranhos ao condomínio.

            Em suma, o objetivo da alteração trazida pela lei foi a de trazer um sossego maior aos moradores, evitando dessa maneira a convivência com pessoas estranhas ao condomínio.

Atraso de 16 meses na entrega do imóvel condena construtora ao pagamento de multa e danos morais.

Mais um caso, desta vez no Rio de Janeiro, onde o consumidor consegue o direito a indenização pelo atraso na entrega do imóvel. 

A sentença de primeira instância julgou procedente em parte o pedido para condenar a empresa a pagar o valor de R$ 10 mil reais, por danos morais, atualizados monetariamente e com juros de mora a partir de então, além do pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação sem a aplicação do valor da multa moratória. 

Não satisfeita a consumidora recorreu da decisão sendo que a construtora foi condenada em segunda instância ao pagamento de indenização de R$ 20 mil reais, por danos morais, além de multa de 1% sobre o valor corrigido da unidade.

Confira abaixo a noticia retirada da fonte

A 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio, com base no voto da desembargadora Maria Regina Nova, aplicou condenação inédita à Gafisa, pelo atraso de 16 meses na entrega de um imóvel. A construtora terá que pagar à cliente indenização de R$ 20 mil, por danos morais, além de uma multa de 1% sobre o valor corrigido da unidade. O percentual é o mesmo cobrado unilateralmente pelas empresas dos mutuários inadimplentes. A ação de indenização foi ajuizada por Renata Fonseca de Brito. Em 17 de outubro de 2006, ela firmou com a Gafisa contrato de promessa de compra  e venda para aquisição de um imóvel, no valor de R$ 109.882,00. A conclusão das obras se daria em março de 2008, com entrega das chaves em abril do mesmo ano, já observado o prazo de carência de 180 dias. Porém, isso somente aconteceu em 26 de fevereiro de 2010. Em sua defesa, a Gafisa alegou motivo de força maior para justificar o atraso na conclusão da obra. E citou, entre outras coisas, a demora na liberação do seu licenciamento e desvio de materiais e mão-de-obra para a construção da Vila Pan-americana, em função dos Jogos Pan-americanos. A sentença de primeira instância julgou procedente em parte o pedido para condenar a empresa a pagar a Renata R$ 10 mil, por danos morais, atualizados monetariamente e com juros de mora a partir de então, além do pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. No entanto, a aplicação da multa, pedida pela cliente, foi negada. Inconformada, Renata recorreu à segunda instância pedindo o aumento da indenização e o pagamento da cláusula moratória. Ao analisar a apelação, a relatora do processo, desembargadora Maria Regina Nova, concluiu que a cláusula em contrato de adesão, que confere vantagens tão somente em favor do construtor no caso de inadimplência do comprador, caracteriza abuso. "É inegável que a demora demasiada na entrega do imóvel (16 meses), repita-se, após o período de 180 dias intitulado no contrato de ‘carência’, fez com que a apelante despendesse valores que, certamente, não gastaria caso já se encontrasse no imóvel, ou ainda, que deixou de auferir possíveis rendas que faria jus caso realizasse contrato de locação do bem com terceiro", escreveu a desembargadora em seu voto. Sendo assim, segundo a relatora, a condenação da construtora ao pagamento de indenização, nos mesmos moldes em que o contrato prevê em seu favor, é a solução mais adequada e justa para compensar o comprador pelas perdas que sofreu. A desembargadora concordou também com o pedido de aumento da indenização e dobrou o seu valor. Processo 0152354-56.2010.8.19.0001.

Fonte: Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro

STJ CIDADÃO: Quando é possível desistir da compra de um imóvel adquirido na planta

Esta reportagem realizada pelo STJ Cidadão dá algumas dicas de quando é possível desistir da compra de um imóvel adquirido na planta com base no Código de Defesa do Consumidor.A reportagem confirma que o comprador pode desistir do imóvel adquirido ainda na planta, quando não mais conseguir arcar com o pagamento, ficando dessa forma extremamente oneroso e dificultoso para o adquirente.A reportagem só confirma o que a jurisprudência vem aplicando.Confira abaixo a reportagem.

Fonte: STJ

Lucro sobre venda de imóvel herdado não é fato gerador de Imposto de Renda

Recentemente recebi um e-mail de um leitor perguntando se incide imposto de renda sobre o lucro obtido com a venda de imóvel fruto de herança. A segunda turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu por unanimidade que não incide imposto sobre o lucro obtido com a venda de imóvel fruto de herança. Vejamos abaixo um breve resumo do caso

Não incide Imposto de Renda sobre o lucro obtido com a venda de imóvel fruto de herança. A conclusão é da 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. Por unanimidade, a Turma seguiu voto do ministro Castro Meira, relator do caso. Segundo ele, o Decreto-Lei 94/66 revogou a Lei 3.470/58, que autorizava a cobrança do Imposto de Renda em imóveis herdados. Por isso, suspendeu a cobrança do tributo.

O herdeiro de um imóvel, ao vendê-lo, foi taxado pelo Imposto de Renda. Contra a cobrança, recorreu ao Judiciário. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região, com base na Portaria 80/79 do Ministério da Fazenda, entendeu que o fato de o imóvel ter sido herdado não evita a incidência do imposto. O TRF-2 destacou que o lucro imobiliário, definido no Decreto-Lei 1.641/78, é evento gerador de imposto. Segundo o tribunal, a Portaria 80 define que o valor para o cálculo é o da aquisição do imóvel por quem deixou a herança.

No recurso ao STJ, a defesa do herdeiro alegou que os artigos 97, 99 e 109 do Código Tributário Nacional foram desrespeitados. O artigo 97 prevê que apenas lei pode criar diminuir ou ampliar impostos e definir o seu fato gerador. Já o artigo 99 estabelece que decreto só pode atuar nos limites da lei e o artigo 109 define como os princípios gerais do direito devem ser aplicados à legislação tributária.

O ministro Castro Meira, em seu voto, afirmou que a Portaria 80, de fato, tratou de tema que só pode ser tratado por lei, o que é considerado ilegal pela jurisprudência da corte.

Resp 1.042.739

Fonte:  Consultor Jurídico

Jurídico Imobiliário: A vantagem da Assessoria Jurídica na compra do imó...

Jurídico Imobiliário: A vantagem da Assessoria Jurídica na compra do imó...: Segundo alguns Especialistas a expansão da atividade de construção civil será mais propícia em 2012, pois o cenário não cairá na acomodação ...

A vantagem da Assessoria Jurídica na compra do imóvel

Segundo alguns Especialistas a expansão da atividade de construção civil será mais propícia em 2012, pois o cenário não cairá na acomodação devida aos projetos para a copa de 2014. 

A associação Brasileira dos Mutuários da Habitação ABMH, acredita que as construtoras e os investidores estão apostando alto, mesmo que, tenha acontecido um arrefecimento em 2011 a demanda no setor imobiliário esta a todo o vapor, mas infelizmente a maioria vem acompanhada de problemas com a qualidade.

Pesquisa feita pelo IPEA demonstra que em 2011 o ritmo das construções foi considerado lento com o crescimento de apenas de 5% comparado a 11,6% de 2010.  Para Mamede mesmo com esta estatística os empreendimentos em 2012 vão alavancar devido a Copa do Mundo.

Na compra do imóvel, é necessário que o comprador tenha a segurança necessária para que futuramente não perca a quantia já empenhada por abusos cometidos pelas construtoras.

Abaixo segue alguns cuidados que o consumidor deve ter no momento da escolha do imóvel:

1.  Primeiramente verifique os aspectos positivos como a localização do imóvel, se há comércio local por perto, há colégios e faculdades próximas, o transporte público no local, a vizinhança entre outros.

2. Olhando os aspectos negativos, deve ser verificado se há excesso de barulho vindo de ruas, boates, industrias próximas, bares de ruas, feiras etc.

Após essa análise inicial é necessário compreender a estrutura do contrato em que o consumidor irá assinar no momento de fechamento da venda com o corretor de imóveis, pois armadilhas nos contratos são muito comuns, onde o sonho pode virar pesadelo.

Confira algumas dicas que devem ser observadas nos contratos:

a) Requeira inicialmente o CNPJ/CGC da Construtora e Imobiliária envolvidas na negociação; assim como o CRECI do corretor de imóveis.

b) Verifique se há ações em trâmite nos juizados especiais estaduais, justiça comum, justiça do trabalho e justiça federal.

Havendo um número excessivo, é de bom alvedrio verificar nas justiças mencionadas os porquês do excesso de demandas.

c) Requeira também, a Certidão de Ônus Reais do Imóvel, que traça o histórico do imóvel na freguesia, circunscrição ou comarca a que pertence o imóvel;

d) Requeira Certidão Negativa de Tributos Federais, Estaduais e Municipais;

e) Requeira Certidão de Interdições e Tutelas;

f) Requeira a Convenção do Condomínio para verificar eventuais pendências;

Existem outras certidões que podem ser requeridas para aumentar a segurança no momento da compra, mais caso essas acimas forem observadas, certamente o consumidor terá noção sobre a futura negociação.

O Escritório Jurídico especializado em Direito Imobiliário – Guerra e Ximenes Sociedade de Advogados – presta consultoria jurídica, disponibilizando advogados especializados em direito imobiliário, seja para o caso especificado acima ou para vícios de construção, atrasos na entrega das chaves e outros e também para compradores com contratos já assinados, onde é comum a existência de cláusulas abusivas.

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Juros no pé, cobrados por construtora antes da entrega das chaves, são legais

O Superior Tribunal de Justiça mudou seu posicionamento informando que os chamados "juros no pé" são legais.Esses tipos de juros cobrados pelas incorporadoras são aqueles de caráter compensatório antes da entrega das chaves com a finalidade não alterar o equilíbrio financeiro da operação e a reciprocidade do contrato, senão vejamos abaixo:

Não existe venda a prazo com preço de venda à vista. Com esse argumento, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reverteu decisão da Quarta Turma que havia identificado abuso contratual na cobrança dos chamados “juros no pé”. Por maioria de seis a três, os ministros do colegiado responsável por casos de direito privado manteve a jurisprudência tradicional da corte, pela legalidade da cobrança.

Os “juros no pé” são juros de caráter compensatório cobrados pela incorporadora antes da entrega das chaves do imóvel em construção. Para a Quarta Turma, nessa fase não haveria empréstimo de capital pela construtora ao comprador, nem uso do imóvel por este, o que tornaria a previsão contratual descabida.

Segundo o voto do ministro Luis Felipe Salomão na decisão revertida pela Seção, a hipótese configuraria “aberrante cobrança reversa de juros”, pagos por quem entrega o capital em favor de quem toma o empréstimo.

Legalidade firme

Para o ministro Antonio Carlos Ferreira, porém, o assunto não é novo no STJ, que tradicionalmente considera legais as cláusulas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel em construção que preveem tal cobrança. Condutor do voto que prevaleceu, ele apontou diversas decisões nesse sentido, com julgados de relatores e colegiados diferentes entre 2002 e 2009.

O ministro, designado relator para o acórdão, afirmou que a comercialização de imóvel na planta facilita o acesso à moradia e, em regra, constitui excelente investimento para o comprador, que adquire o bem com valor bastante inferior ao preço do imóvel pronto.

Equilíbrio

O ministro Ferreira argumentou também que a relação contratual estabelece obrigações para ambas as partes. “Enquanto o comprador tem a obrigação de pagar o preço ajustado, o incorporador assume toda a responsabilidade pela conclusão do empreendimento: aquisição do terreno, concepção do projeto de edificação, aprovação dos documentos junto aos órgãos competentes, efetuação dos registros no cartório, construção da obra (ou sua supervisão) e venda das unidades, diretamente ou por meio de terceiros”, afirmou.

Além disso, a quitação da compra do imóvel em produção deveria ser feita à vista. Se o incorporador oferece prazo adicional para o comprador pagar, mediante parcelamento do preço, é um favorecimento financeiro ofertado.

“Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento. Afigura-se, nessa situação, legítima a cobrança de juros compensatórios”, concluiu.

Para o ministro, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes altera o equilíbrio financeiro da operação e a reciprocidade do contrato.

Prazo à vista

O ministro considerou ainda que seria injusto com aquele que paga o preço à vista que o optante pela compra parcelada pagasse exatamente o mesmo preço, sem nenhum acréscimo.

“De fato, como reiteradamente alertam os órgãos de defesa dos consumidores, não existe venda a prazo pelo preço de venda à vista. O que pode acontecer é o consumidor comprar à vista pagando o preço correspondente da venda a prazo”, ponderou.

Transparência contratual

Ferreira entendeu também que a previsão contratual explícita dos juros atende melhor o direito à informação do consumidor previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

“Ninguém duvida que esses juros compensatórios, relativos ao período anterior à entrega das chaves, se não puderem ser convencionados no contrato, serão incluídos no preço final da obra e suportados pelo adquirente, sendo dosados, porém, de acordo com a boa ou má intenção do incorporador”, considerou o relator.

“Se os juros compensatórios estiverem previstos no compromisso de compra e venda, o incorporador estará assumindo que não os incluiu no custo final da obra. Isso traz maior transparência ao contrato, abrindo inclusive a possibilidade de o Judiciário corrigir eventuais abusos”, concluiu.

A posição do ministro Antonio Carlos Ferreira foi acompanhada pelos ministros Isabel Gallotti, Villas Bôas Cueva, Marco Buzzi, Raul Araújo e Massami Uyeda. Com o relator Sidnei Beneti, vencidos, ficaram os ministros Paulo de Tarso Sanseverino e Nancy Andrighi.

Fonte: STJ

Incorporador responde solidariamente por danos em construção defeituosa

O incorporador, como impulsionador do empreendimento imobiliário em condomínio, atrai para si a responsabilidade pelos danos que possam resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação, incluindo-se aí os danos advindos de construção defeituosa. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que rejeitou recurso de um incorporador contra o condomínio de um edifício de Brasília.

O incorporador do edifício recorreu ao STJ após o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) entender que respondem pelos defeitos de construção surgidos no prédio tanto o construtor quanto o incorporador, em regime de solidariedade.

Segundo o TJDF, ainda que não tenha participado da construção, o incorporador é aquele que aparece na relação contratual ante os compradores das unidades autônomas integrantes do empreendimento como o responsável pela entrega do imóvel com garantia de solidez e segurança. Para o tribunal, a responsabilidade solidária está consagrada no artigo 942 do Código Civil vigente e nos artigos 29, 30 e 31 da Lei 4.591/64.

Garantidor

No recurso especial dirigido ao STJ, o incorporador sustentou que não pode responder solidariamente com o construtor pelos vícios que surgiram na construção do edifício, pois cumpriu todas as incumbências determinadas na Lei 4.591. Afirmou ainda que o artigo 618 do Código Civil imputa a responsabilidade nos contratos de empreitada de edifícios e outras construções ao empreiteiro/construtor, pelo prazo irredutível de cinco anos, respondendo ele pela solidez e segurança, assim como em razão dos materiais e do solo.

O condomínio, por sua vez, alegou que o recorrente era o proprietário do terreno, o instituidor do condomínio, o construtor e o vendedor das unidades autônomas. Para o condomínio, a decisão de segunda instância seria justa e irrepreensível.

Em seu voto, o relator, ministro Raul Araújo, concluiu que é o incorporador o principal garantidor do empreendimento no seu todo, solidariamente responsável com outros envolvidos nas diversas etapas da incorporação. Segundo ele, essa solidariedade decorre tanto da natureza da relação jurídica estabelecida entre o incorporador e o adquirente de unidades autônomas, quanto de previsão legal, já que a solidariedade não pode ser presumida.

“Mesmo quando o incorporador não é o executor direto da construção do empreendimento imobiliário, mas contrata construtor, fica, juntamente com este, responsável pela solidez e segurança da edificação. Trata-se de obrigação de garantia assumida solidariamente com o construtor”, acrescentou.

Fonte: STJ

Multa na rescisão do contrato.Retenção acima de 25% é ilegal

RETENÇÃO DE VALORES PELAS CONSTRUTORAS NO CASO DE EXTINÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL

 Atualmente o Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento de que é possível a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora(construtora ou incorporadora).É o caso das prestações se tornarem excessivamente onerosas para devedor.

Neste caso a construtora só pode reter parte do valor pago, ou seja, a porcentagem de 25% sobre os valores pagos. Essa retenção se justifica pelo fato do prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.

Segue abaixo decisões que comprovam o alegado:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora (construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas.

2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.

3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com base na razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático e probatório dos autos, alterar tal entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ.

4. O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias.

5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais, para se chegar à hipótese de sucumbência recíproca ou de decaimento mínimo de algum litigante, envolve ampla análise de questões de fato e de prova, consoante as peculiaridades de cada caso concreto, o que é inadequado na via especial, nos termos do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.

6. Agravo regimental não provido.

(STJ – 3ªT., AgRg no Ag nº 717.840/MG – Rel. Min. Vasco Della Giustina, DJe 21.10.2009)

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO MEDIANTE ENTREGA DE CARTA DE CRÉDITO PARA COMPRA DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA CONSTRUTORA. ABUSIVIDADE. AGRAVO REGIMENTAL NÃO-PROVIDO.

1. Compra e venda de imóvel. Distrato. Carta de crédito: a jurisprudência deste STJ considera abusivo o distrato do contrato de compra e venda de imóvel realizado mediante a entrega de carta de crédito a ser utilizado para aquisição de imóvel da mesma construtora. O adquirente tem direito a devolução, em espécie, dos valores pagos com a retenção de 25% em favor da empresa.

2. Agravo regimental improvido.

(STJ – 4ª T., AgRg no REsp nº 525.444/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 20.04.2009)

CIVIL E PROCESSUAL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. PENALIZAÇÃO CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE. CDC. ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

I. Consoante a jurisprudência do STJ, é possível aos adquirentes de imóvel em construção a desistência da compra sob alegação de insuportabilidade do pagamento das prestações, situação em que se reconhece, por outro lado, direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação. Precedentes do STJ que fixam o percentual em 25% (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros).

II. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a desistência, porém já após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado se não reconhecida à construtora compensação mais ampla, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, uma extensão desta, até o limite da cláusula penal contratualmente estabelecida, a ser apurada em liquidação de sentença.

III. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido.

(STJ – 4ª T., REsp nº 474.388/SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 08.10.2007, p. 286)