Multa na rescisão do contrato.Retenção acima de 25% é ilegal

RETENÇÃO DE VALORES PELAS CONSTRUTORAS NO CASO DE EXTINÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL

 Atualmente o Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento de que é possível a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora(construtora ou incorporadora).É o caso das prestações se tornarem excessivamente onerosas para devedor.

Neste caso a construtora só pode reter parte do valor pago, ou seja, a porcentagem de 25% sobre os valores pagos. Essa retenção se justifica pelo fato do prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.

Segue abaixo decisões que comprovam o alegado:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora (construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas.

2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.

3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com base na razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático e probatório dos autos, alterar tal entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ.

4. O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias.

5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais, para se chegar à hipótese de sucumbência recíproca ou de decaimento mínimo de algum litigante, envolve ampla análise de questões de fato e de prova, consoante as peculiaridades de cada caso concreto, o que é inadequado na via especial, nos termos do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.

6. Agravo regimental não provido.

(STJ – 3ªT., AgRg no Ag nº 717.840/MG – Rel. Min. Vasco Della Giustina, DJe 21.10.2009)

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO MEDIANTE ENTREGA DE CARTA DE CRÉDITO PARA COMPRA DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA CONSTRUTORA. ABUSIVIDADE. AGRAVO REGIMENTAL NÃO-PROVIDO.

1. Compra e venda de imóvel. Distrato. Carta de crédito: a jurisprudência deste STJ considera abusivo o distrato do contrato de compra e venda de imóvel realizado mediante a entrega de carta de crédito a ser utilizado para aquisição de imóvel da mesma construtora. O adquirente tem direito a devolução, em espécie, dos valores pagos com a retenção de 25% em favor da empresa.

2. Agravo regimental improvido.

(STJ – 4ª T., AgRg no REsp nº 525.444/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 20.04.2009)

CIVIL E PROCESSUAL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. PENALIZAÇÃO CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE. CDC. ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

I. Consoante a jurisprudência do STJ, é possível aos adquirentes de imóvel em construção a desistência da compra sob alegação de insuportabilidade do pagamento das prestações, situação em que se reconhece, por outro lado, direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação. Precedentes do STJ que fixam o percentual em 25% (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros).

II. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a desistência, porém já após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado se não reconhecida à construtora compensação mais ampla, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, uma extensão desta, até o limite da cláusula penal contratualmente estabelecida, a ser apurada em liquidação de sentença.

III. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido.

(STJ – 4ª T., REsp nº 474.388/SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 08.10.2007, p. 286)

Responsabilidade do construtor pelos vícios e defeitos da construção

O incorporador e o construtor são solidariamente responsáveis por eventuais vícios e defeitos de construção surgidos no empreendimento imobiliário, sendo que o incorporador responde mesmo que não tenha assumido diretamente a execução da obra.É  o que decide a quarta turma do STJ, senão vejamos:

RESPONSABILIDADE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO.

O incorporador, como impulsionador do empreendimento imobiliário em condomínio, atrai para si a responsabilidade pelos danos que possam advir da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação, abarcando-se os danos resultantes de construção defeituosa (art. 31, §§ 2º e 3º, da Lei n. 4.591/1964). Ainda que o incorporador não seja o executor direto da construção do empreendimento imobiliário, mas contrate construtor, permanece responsável juntamente com ele pela solidez e segurança da edificação (art. 618 do CC). In casu, trata-se de obrigação de garantia assumida solidariamente com o construtor. Por conseguinte, o incorporador é o principal garantidor do empreendimento no seu todo, solidariamente responsável com outros envolvidos nas diversas etapas da incorporação. Essa solidariedade decorre da natureza da relação jurídica estabelecida entre o incorporador e o adquirente de unidades autônomas e também de previsão legal, não podendo ser presumida (art. 942, caput, do CC; art. 25, § 1º, do CDC e arts. 31 e 43 da Lei n. 4.591/1964). Conclui-se, assim, que o incorporador e o construtor são solidariamente responsáveis por eventuais vícios e defeitos de construção surgidos no empreendimento imobiliário, sendo que o incorporador responde mesmo que não tenha assumido diretamente a execução da obra. REsp 884.367-DF, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 6/3/2012.

Fonte: STJ

A exigência da cobrança da taxa de contrato também donominda – Sati – é ilegal

É comum imobiliárias cobrarem a taxa Sati – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária – também conhecida como serviço de despachante ou taxa de contrato alegando que serve para cobrir custos de assistência jurídica, análise econômica, acompanhamento de assinatura de contrato, entre outros serviços prestados.

A verdade é que a referida taxa é ilegal, pois não há lei que obrigue o pagamento da referida taxa.A cobrança é abusiva com base no Art. 39 do Código de Defesa do Consumidor.

O consumidor  lesado, pode procurar o poder judiciário  e pedir a devolução do valor em dobro, acrescido de juros e correção monetária.

Portanto é bom que o consumidor fique atento para a referida cobrança.Mesmo depois de pago tem o consumidor direito ao reembolso.

Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da construtora gera obrigação de indenização para o comprador

Segue um julgado condenando a Construtora ao pagamento de indenização ao comprador por culpa.

RESTITUIÇÃO. PARCELAS. IMÓVEL. CONSTRUTORA.

A Seção reiterou o entendimento de que a construtora, promitente vendedora de imóvel, deve devolver integralmente a quantia paga pelo promitente comprador quando a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel foi por ela provocada – não entregou o imóvel na data estipulada –, uma vez que incide o disposto no art. 1.092, parágrafo único, do CC/1916 e não o art. 924 do mesmo codex. EREsp 644.984-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgados em 25/11/2009.

Cláusulas abusivas, uma armadilha nos contratos

O contrato é a maneira segura de formalizar um acordo. É bom para quem oferece o serviço e para quem o contrata, pois constitui prova física que pode ser utilizada judicialmente. Nele estão descritas as obrigações de cada um e os procedimentos a serem adotados em certas situações. Mas nem tudo é perfeito. Em alguns contratos existem cláusulas que acabam dando muita dor de cabeça ao contratante.

As cláusulas abusivas são aquelas que geram desvantagens ou prejuízos para o consumidor, em benefício do fornecedor. Alguns exemplos: diminuir a responsabilidade do contratado, no caso de dano ao consumidor; obrigar somente o contratante a apresentar prova, em um processo judicial; permitir que o fornecedor modifique o contrato sem autorização do consumidor; estabelecer obrigações para outras pessoas, além do contratado ou contratante, pois o contrato é entre eles.

Essas cláusulas têm sido encontradas em vários tipos de contrato, como nos de adesão, que impõem cláusulas preestabelecidas por uma das partes, cabendo à outra apenas aderir ou não ao estipulado. Veja nesse texto o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem decidindo sobre o tema.

Representação de mutuário

Ao julgar o REsp 334.829, a Terceira Turma concluiu que o Ministério Público é legítimo para propor ação representando proprietários de imóveis contra cláusulas abusivas que foram contratadas, em seu nome, pela construtora junto à instituição que financiou o empreendimento. Com esse entendimento, a Turma confirmou as decisões que liberaram apartamentos construídos pela Encol S/A, no Setor Sudoeste, em Brasília, de hipotecas contratadas perante o Banco do Estado de Minas Gerais (Bemge). A dívida deixada junto ao Bemge impedia o registro dos imóveis.

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, entendeu que a dimensão do dano causado aos consumidores pela extensão dos negócios entabulados pela construtora falida, sob o enfoque comunitário, é de extrema importância, pois a iniquidade de uma cláusula que permite à incorporadora oferecer o imóvel alienado em hipoteca por dívida sua, mesmo após a sua conclusão ou a integralização do preço combinado, é hipótese que causa dano não só ao patrimônio da empresa como também ao patrimônio de inúmeros brasileiros.

Segundo ela, não resta dúvida de que há relação de consumo entre a empresa incorporadora e os promitentes compradores da unidade imobiliária. Por essa razão, a incorporadora enquadra-se no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e prestadora de serviço (construção de imóvel nos moldes da incorporação imobiliária), enquanto os compradores são considerados consumidores finais.

Já no REsp 416.298, a Quarta Turma decidiu que o Ministério Público é legítimo para propor ação contra banco em caso de cobrança indevida de taxas em contrato do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A decisão manteve liminar que suspendeu a cobrança de taxas pela Nossa Caixa Nosso Banco S/A a mutuários do SFH em São Paulo.

Para o ministro Ruy Rosado de Aguiar, relator do processo, retirar do MP essa defesa é assegurar a continuidade da conduta abusiva, que lesa grande número de pessoas em contratos de adesão, sem qualquer perspectiva concreta de outra ação eficaz. O relator também destacou em seu voto decisões do STJ reconhecendo a legitimidade do MP para propor ação civil pública sobre cláusulas abusivas relacionadas a mensalidades escolares, contratos de locação, bancários, de compra e venda para a aquisição da casa própria e de financiamento imobiliário.

A Corte Especial também decidiu sobre o tema. No EREsp 141.491, o órgão entendeu que o Ministério Público pode representar mutuários perante a Justiça. A ação proposta pelo MP de Santa Catarina era contra uma empresa que teria se utilizado de cláusulas abusivas e de cobrança ilegal de juros e correção monetária nos contratos de compra e venda de unidades residenciais em Florianópolis e no município de São José (SC).

Conceito de consumidor

No julgamento do REsp 1.010.834, a Terceira Turma admitiu a ampliação do conceito de consumidor a uma pessoa que utilize determinado produto para fins de trabalho e não apenas para consumo direto. Com tal entendimento, a Turma negou recurso de uma empresa que pretendia mudar decisão de primeira instância, que beneficiou uma compradora que alegou ter assinado, com a empresa, contrato que possuía cláusulas abusivas.

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, considerou que embora o Tribunal tenha restringido anteriormente o conceito de consumidor à pessoa que adquire determinado produto com o objetivo específico de consumo, outros julgamentos realizados depois voltaram a aplicar a tendência maximalista. Dessa forma, agregaram novos argumentos de modo a tornar o conceito de consumo “mais amplo e justo”, conforme destacou.

Segundo a relatora, pode sim ser admitida a aplicação das normas do CDC a determinados consumidores profissionais, “desde que seja demonstrada a vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica” da pessoa.

Fonte: STJ

A decisão acima da eminente Ministra é firme no sentido de que há relação de consumo entre a empresa incorporadora e os promitentes compradores da unidade imobiliária. Essa decisão é muito importante pois atualmente a ilegalidade nos contratos regidos por muitas construtoras são abusivas e o ônus da prova deve ser delas, ou  seja, devem provar que são contratos não abusivos. Isso é muito importante para o consumidor, pois o mesmo está sempre em desvantagem no contrato.

STJ confirma: cobrar juros antes de entregar imóvel é ilegal

Em decisão unânime, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que as construtoras não podem cobrar juros das parcelas pagas pelos consumidores que adquirem imóveis na planta antes da entrega das chaves.

A sentença foi dada a um recurso da construtora Queiroz Galvão, que tentava reverter sua condenação em primeira e segunda instâncias a devolver em dobro os juros cobrados de um consumidor da Paraíba.

A prática já era proibida pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 39, V), que veda cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, onerosas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, e pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça (Portaria SDE 03/2001).

Apesar disso, a cobrança continua sendo feita por algumas construtoras. Assim, a decisão do STJ abre um importante precedente a favor do consumidor que for vítima desse tipo de abuso.

Idec orienta

A cobrança de juros antes da entrega do imóvel é uma prática abusiva. "Isso porque os juros constituem a remuneração devida pelo consumidor ao contrair financiamentos e empréstimos, o que não é o caso", explica Maria Elisa Novais, gerente jurídica do Idec.

Assim, se houver cláusulas prevendo essa remuneração nos contratos de compra de imóvel na planta, ela é nula, conforme dispõe o CDC (art. 51, IV e § 1º, III). O consumidor pode exigir sua invalidação, assim como a devolução em dobro dos valores eventualmente já pagos a título de juros, como previsto pelo Código também em caso de cobrança indevida.

O ideal é tentar resolver a questão diretamente com a construtora primeiro ou utilizar da aproximação administrativa realizada pelo Procon. Se não der certo, o consumidor pode buscar seu direito na Justiça.

Fonte: STJ

Atrasos na entrega de imóveis na planta pode gerar direito a indenização

Atualmente com o mercado imobiliário em alta é comum consumidores compradores de imóveis na planta terem problemas relativos à entrega de imóveis. O abuso ao consumidor é tamanho e se torna cada vez mais comum o atraso na entrega por parte das construtoras e incorporadas sob a alegação de falta de mão de obra e ainda na obtenção da carta de habite-se.

É importante que o comprador se atente as clausulas do contrato. Deve vir especificado  a data da entrega das chaves e o período de carência. Após o período de carência a construtora deve ser responsabilizada. A responsabilidade só pode ser excluída se ocorrer o denominado caso fortuito e força maior. A titulo de exemplo, podemos enquadrar como motivo que leva ao caso fortuito e força maior, a ocorrência de inundações, uma greve geral de operários que trabalham na construção civil, o aumento injustificado no preço do cimento entre muitos outros.

 Além disso, muitos contratos devem ser revisados por um advogado de confiança, pois geralmente há muitas clausulas abusivas para o consumidor, citando como exemplo o prazo maior do que o comum para a entrega na obra como 120 dias prorrogado por mais 120 dias. Essas clausulas conforme o Código de Defesa do Consumidor são abusivas e desproporcionais, pois deixam o consumidor em posição desfavorável.

Os consumidores devem ficar atentos pois o entendimento jurisprudencial pacificado hoje é no sentido de que o atraso na entrega da obra configura danos morais e materiais.

Confira abaixo alguns julgados importantes sobre o assunto em questão:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Indevida a retenção de parcela do preço, se o rompimento do contrato de promessa de compra e venda se deu por inadimplência da construtora e não da adquirente" (STJ, 4a Turma, REsp n° 510.267/MO, rei. Min. Aldir Passarinho Júnior, j. 16.03.2004).

 *AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE CRÉDITO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS, EM PARCELA ÚNICA, COM INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS" (TJSP, 5* Câmara de Direito Privado, Apel. n° 447.793.4/2-00, rei. Des. A.CMathias Coltro, j. 02.04.2008).

 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO - Atraso na entrega do imóvel por parte da vendedora - Inocorrência de caso fortuito ou força maior - A alegação de dificuldades ligadas aos mercados imobiliários e financeiros não pode ser transferidas aos consumidores - Correto o decreto de rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos, diante da culpa exclusiva da requerida" (TJSP, 8a Câmara de Direito Privado, Apel. n° 579.936.4/4-00, rei. Des. Salles Rosai, j . 21.08.2008).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL - Ação proposta. por promitente compradora - Culpa exclusiva da ré, que não entregou o imóvel no prazo - Restituição imediata das parcelas pagas sem qualquer desconto" (TJSP, Ia Câmara de Direito Privado, Apel. n° 262.688.4/5-00, rei. Des. Vicentini Barroso, j. 26.08.2008).

AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE CRÉDITO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS, EM PARCELA ÚNICA, COM INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS" (TJSP, 5 a Câmara de Direito Privado, Apel. n° 447.793.4/2-00, rei. Des. A.C.Mathias Coltro, j. 02.04.2008) .

EMENTA: RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO. NÃO OCORRÊNCIA. NEGLIGÊNCIA . DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS . RETENÇÃO DE PERCENTUAL . INCABÍVEL . DANOS MORAIS .INDEVIDOS - JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL- CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. - PARÁGRAFO 1º DO ART. 11 DA LEI 1060/50 - INAPLICABILIDADE. Não tendo o imóvel sido entregue na data pactuada, por culpa do fornecedor, este deve ser responsabilizado pela rescisão do contrato.- Não há que se falar na retenção de percentual sobre os valores já pagos pelos promitentes compradores, a título de multa, quando a rescisão ao contrato ocorre em virtude da conduta negligente da construtora. O inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda pelo vendedor, por si só, não gera direito à indenização por danos morais em caso de rompimento do pacto, pois não traz dor, humilhação ou lesão à esfera íntima da parte, configurando meros dissabores e aborrecimentos. A incidência de juros moratórios nas parcelas a serem devolvidas devem incidir a partir da citação. O estatuído no §1º do art. 11 da Lei 1060/50 não se encontra mais em vigor desde a publicação da Lei 8906/94, segundo posicionamento do STJ.