Prorrogação da data da entrega da obra

Tenho recebido diversos e-mails sobre qual o prazo deve ser observado na entrega do imóvel na planta.

Inicialmente, no momento da compra do imóvel, o comprador deve observar no contrato o prazo para início e entrega da obra, pois este prazo é o previsto pela construtora para entrega do imóvel.

É comum encontrar nos contratos prorrogações dos prazos inicialmente previstos, clausulas desproporcionais, onde especifica tolerância de 120 dias prorrogáveis por mais 120, 150 e até 180 dias em alguns casos. Evidentemente tais estipulações são abusivas e contrárias ao Código de Defesa do Consumidor e são nulas de pleno direito.

O contrato faz lei entre as partes, no caso entre construtora e consumidor, e em se tratando de prazo de entrega, esse deve ser fielmente cumprido e deve vir especificado no contrato de promessa de compra e venda. Fora o prazo previsto em contrato, a construtora só poderá prorrogar, caso haja situações fora do seu controle que podem atrasar a obra, como inundações, uma greve de operários no setor de construção civil, a falta de materiais de construção no mercado dentre muitos outros casos.

A construtora só poderá se eximir da responsabilidade se:

I- Provar a existência de caso fortuito e força maior;

II- Demonstrar culpa exclusiva do consumidor.

O dever de provar as responsabilidades acima mencionadas cabe única e exclusivamente à construtora, isso conforme a responsabilidade objetiva prevista no código de defesa do consumidor no seu artigo 14.

Em suma, é necessário que o consumidor fique atento as clausulas que vêm estipuladas nos contratos. É importante que seja realizada uma análise em todo o contrato, preferencialmente por um advogado contratualista,  pois nem tudo que esta presente nos contratos são legais.

A vantagem da Assessoria Jurídica na compra do imóvel - O advogado imobiliário

Segundo alguns especialistas a expansão da atividade de construção civil será mais propícia em 2012, pois o cenário não cairá na acomodação devida aos projetos para a copa de 2014. 

A associação Brasileira dos Mutuários da Habitação ABMH, acredita que as construtoras e os investidores estão apostando alto, mesmo que, tenha acontecido um arrefecimento em 2011 a demanda no setor imobiliário esta a todo o vapor, mas infelizmente a maioria vem acompanhada de problemas com a qualidade.

Pesquisa feita pelo IPEA demonstra que em 2011 o ritmo das construções foi considerado lento com o crescimento de apenas de 5% comparado a 11,6% de 2010.  Para Mamede mesmo com esta estatística os empreendimentos em 2012 vão alavancar devido a Copa do Mundo.

Na compra do imóvel, é necessário que o comprador tenha a segurança necessária para que futuramente não perca a quantia já empenhada por abusos cometidos pelas construtoras.Para isso o consumidor pode obter uma assessoria jurídica do Advogado Especialista em Direito Imobiliário - advogado imobiliário.

Abaixo segue alguns cuidados que o consumidor deve ter no momento da escolha do imóvel:

1.  Primeiramente verifique os aspectos positivos como a localização do imóvel, se há comércio local por perto, há colégios e faculdades próximas, o transporte público no local, a vizinhança entre outros.

2. Olhando os aspectos negativos, deve ser verificado se há excesso de barulho vindo de ruas, boates, industrias próximas, bares de ruas, feiras etc.

Após essa análise inicial é necessário compreender a estrutura do contrato em que o consumidor irá assinar no momento de fechamento da venda com o corretor de imóveis, pois armadilhas nos contratos são muito comuns, onde o sonho pode virar pesadelo.

Confira algumas dicas que devem ser observadas nos contratos:

a) Requeira inicialmente o CNPJ/CGC da Construtora e Imobiliária envolvidas na negociação; assim como o CRECI do corretor de imóveis.

b) Verifique se há ações em trâmite nos juizados especiais estaduais, justiça comum, justiça do trabalho e justiça federal.

Havendo um número excessivo, é de bom alvedrio verificar nas justiças mencionadas os porquês do excesso de demandas.

c) Requeira também, a Certidão de Ônus Reais do Imóvel, que traça o histórico do imóvel na freguesia, circunscrição ou comarca a que pertence o imóvel;

d) Requeira Certidão Negativa de Tributos Federais, Estaduais e Municipais;

e) Requeira Certidão de Interdições e Tutelas;

f) Requeira a Convenção do Condomínio para verificar eventuais pendências;

Existem outras certidões que podem ser requeridas para aumentar a segurança no momento da compra, mais caso essas acimas forem observadas, certamente o consumidor terá noção sobre a futura negociação.

O Escritório Jurídico especializado em Direito Imobiliário – Guerra e Ximenes Sociedade de Advogados – presta consultoria jurídica, disponibilizando advogados especializados em direito imobiliário, seja para o caso especificado acima ou para vícios de construção, atrasos na entrega das chaves e outros e também para compradores com contratos já assinados, onde é comum a existência de cláusulas abusivas.

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Mutuários do Sistema Financeiro de Habitação possuem o direito ao custeio pela seguradora se comprovada a existência de danos físicos nos imóveis

A 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais entendeu que mutuários do Sistema Financeiro de Habitação possuem o direito ao custeio pela seguradora se comprovada a existência de danos físicos nos imóveis, que inclusive são capazes de produzir desmoronamento.

Segundo o relator afigura-se inegável o direito de indenização dos segurados que celebraram pacto de adesão para a aquisição da casa própria pelo Sistema Financeiro de Habitação, até mesmo porque o objetivo do seguro obrigatório, nos contratos de financiamento de imóveis do SFH é justamente garantir principalmente aos adquirentes a boa qualidade da construção financiada.

Confira abaixo a notícia retirada da fonte

A 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais deu provimento ao recurso movido por dez mutuários do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) contra a Sul América Companhia Nacional de Seguros Gerais S.A. Eles adquiriram apartamentos populares financiados pela Caixa Econômica Federal e, após alguns anos, ocorreram problemas graves na edificação, que agora devem ser reparados com o custeio da seguradora.

Os mutuários adquiriram apartamentos no Conjunto Residencial Átila de Paiva, localizado na região do Barreiro, em Belo Horizonte, entre 1977 e 1995. Quando foi celebrado o contrato de compra e venda, eles tiveram de contratar o seguro habitacional para cobertura de morte, invalidez permanente do mutuário e dos danos físicos ao imóvel.

Os moradores afirmam que, passados alguns anos, surgiram infiltrações e rachaduras nos tetos, nos pisos e nas paredes, o reboco começou a esfarelar, o madeiramento do telhado e do assoalho apodreceu e foi infestado por cupins e traças, entre outros danos. Em abril de 2008, eles ajuizaram a ação contra a seguradora, visando a cobertura dos reparos necessários nos imóveis.

Por sua vez, a seguradora alega que o contrato firmado entre eles estabelece cobertura para riscos resultantes apenas de causa externa e que os vícios intrínsecos da construção, tal como os constatados nos imóveis, estão excluídos da apólice.

O juiz da 10ª Vara Cível de Belo Horizonte julgou improcedente o pedido dos moradores, sob o entendimento de que a apólice não cobria os danos ocorridos.

No julgamento do recurso, a 12ª Câmara do TJMG teve outro entendimento. Segundo o relator, desembargador Alvimar de Ávila, a perícia realizada concluiu que os vícios construtivos provocaram os danos e que estes são capazes de produzir desmoronamento, risco previsto para cobertura na apólice. “Restando fartamente comprovada a existência de danos físicos nos imóveis, que inclusive são capazes de produzir desmoronamento, afigura-se inegável o direito de indenização dos segurados que celebraram pacto de adesão para a aquisição da casa própria pelo Sistema Financeiro de Habitação, até mesmo porque o objetivo do seguro obrigatório, nos contratos de financiamento de imóveis do SFH é justamente garantir principalmente aos adquirentes a boa qualidade da construção financiada”, continua o relator. “Ainda que a apólice do seguro habitacional exclua os vícios de construção das hipóteses que autorizam a indenização de danos físicos pela seguradora, entende-se que tal ajuste importa em flagrante fraude securitária, notadamente porque tem o seguro habitacional por finalidade precípua garantir a higidez do imóvel”, afirmou o desembargador Alvimar de Ávila. “A contratação do seguro habitacional”, continua, “tem por escopo garantir ao adquirente a preservação de sua moradia, inclusive quanto à qualidade da edificação, objetivo esse que não pode ser contrariado por exclusão de cobertura contra defeitos de construção, sob pena de afronta à função social do contrato”. “Não se pode admitir que os mutuários, que foram obrigados a contratar o seguro habitacional, justamente para obter o financiamento e para ter a garantia de ressarcimento de eventuais prejuízos sofridos por danos materiais incidentes em seus imóveis, tenham que assumir o pagamento da importância necessária para o reparo dos danos físicos encontrados, que comprovadamente decorreram, na sua maioria, de negligência na construção”, concluiu.

Assim, o desembargador Alvimar de Ávila deu provimento ao recurso e condenou a seguradora a pagar aos moradores o valor estipulado pela perícia como necessário para a recuperação de cada um dos imóveis, bem como multa de 2% sobre cada laudo, até o limite da obrigação principal do contrato. Concordaram com o relator os desembargadores Domingos Coelho e Saldanha da Fonseca. Processo: 0091002-64.2008.8.13.0024

Fonte: Tribunal de Justiça de Minas Gerais

A nova Lei 12.607/2012 e as garagens dos condomínios

Entrou em vigor a Lei 12.607/2012 que alterou o § 1º do artigo 1.331 do Novo Código Civil, sancionada pela presidente Dilma Roussef em Abril 2012, autorizando a proibição da venda e aluguel de vagas de garagens a terceiros não pertencentes ao Condomínio, salvo se houver expressa previsão em Convenção de Condomínio que o autorize.

A nova redação do artigo 1.331, § 1º assim ficou:

“as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.

            Pois bem, pela nova redação visto acima, hoje só será possível o aluguel e venda de garagem vinculada ao apartamento, escritório, sala, loja e sobreloja, se houver expressa autorização na convenção de condomínio.

            Ou seja, caso não exista a deliberação do condomínio aprovada por dois terços dos moradores reunidos em assembleia, não poderá ocorrer a o aluguel e a venda de garagens a terceiros estranhos ao condomínio.

            Em suma, o objetivo da alteração trazida pela lei foi a de trazer um sossego maior aos moradores, evitando dessa maneira a convivência com pessoas estranhas ao condomínio.

Atraso de 16 meses na entrega do imóvel condena construtora ao pagamento de multa e danos morais.

Mais um caso, desta vez no Rio de Janeiro, onde o consumidor consegue o direito a indenização pelo atraso na entrega do imóvel. 

A sentença de primeira instância julgou procedente em parte o pedido para condenar a empresa a pagar o valor de R$ 10 mil reais, por danos morais, atualizados monetariamente e com juros de mora a partir de então, além do pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação sem a aplicação do valor da multa moratória. 

Não satisfeita a consumidora recorreu da decisão sendo que a construtora foi condenada em segunda instância ao pagamento de indenização de R$ 20 mil reais, por danos morais, além de multa de 1% sobre o valor corrigido da unidade.

Confira abaixo a noticia retirada da fonte

A 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio, com base no voto da desembargadora Maria Regina Nova, aplicou condenação inédita à Gafisa, pelo atraso de 16 meses na entrega de um imóvel. A construtora terá que pagar à cliente indenização de R$ 20 mil, por danos morais, além de uma multa de 1% sobre o valor corrigido da unidade. O percentual é o mesmo cobrado unilateralmente pelas empresas dos mutuários inadimplentes. A ação de indenização foi ajuizada por Renata Fonseca de Brito. Em 17 de outubro de 2006, ela firmou com a Gafisa contrato de promessa de compra  e venda para aquisição de um imóvel, no valor de R$ 109.882,00. A conclusão das obras se daria em março de 2008, com entrega das chaves em abril do mesmo ano, já observado o prazo de carência de 180 dias. Porém, isso somente aconteceu em 26 de fevereiro de 2010. Em sua defesa, a Gafisa alegou motivo de força maior para justificar o atraso na conclusão da obra. E citou, entre outras coisas, a demora na liberação do seu licenciamento e desvio de materiais e mão-de-obra para a construção da Vila Pan-americana, em função dos Jogos Pan-americanos. A sentença de primeira instância julgou procedente em parte o pedido para condenar a empresa a pagar a Renata R$ 10 mil, por danos morais, atualizados monetariamente e com juros de mora a partir de então, além do pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. No entanto, a aplicação da multa, pedida pela cliente, foi negada. Inconformada, Renata recorreu à segunda instância pedindo o aumento da indenização e o pagamento da cláusula moratória. Ao analisar a apelação, a relatora do processo, desembargadora Maria Regina Nova, concluiu que a cláusula em contrato de adesão, que confere vantagens tão somente em favor do construtor no caso de inadimplência do comprador, caracteriza abuso. "É inegável que a demora demasiada na entrega do imóvel (16 meses), repita-se, após o período de 180 dias intitulado no contrato de ‘carência’, fez com que a apelante despendesse valores que, certamente, não gastaria caso já se encontrasse no imóvel, ou ainda, que deixou de auferir possíveis rendas que faria jus caso realizasse contrato de locação do bem com terceiro", escreveu a desembargadora em seu voto. Sendo assim, segundo a relatora, a condenação da construtora ao pagamento de indenização, nos mesmos moldes em que o contrato prevê em seu favor, é a solução mais adequada e justa para compensar o comprador pelas perdas que sofreu. A desembargadora concordou também com o pedido de aumento da indenização e dobrou o seu valor. Processo 0152354-56.2010.8.19.0001.

Fonte: Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro

STJ CIDADÃO: Quando é possível desistir da compra de um imóvel adquirido na planta

Esta reportagem realizada pelo STJ Cidadão dá algumas dicas de quando é possível desistir da compra de um imóvel adquirido na planta com base no Código de Defesa do Consumidor.A reportagem confirma que o comprador pode desistir do imóvel adquirido ainda na planta, quando não mais conseguir arcar com o pagamento, ficando dessa forma extremamente oneroso e dificultoso para o adquirente.A reportagem só confirma o que a jurisprudência vem aplicando.Confira abaixo a reportagem.

Fonte: STJ

Lucro sobre venda de imóvel herdado não é fato gerador de Imposto de Renda

Recentemente recebi um e-mail de um leitor perguntando se incide imposto de renda sobre o lucro obtido com a venda de imóvel fruto de herança. A segunda turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu por unanimidade que não incide imposto sobre o lucro obtido com a venda de imóvel fruto de herança. Vejamos abaixo um breve resumo do caso

Não incide Imposto de Renda sobre o lucro obtido com a venda de imóvel fruto de herança. A conclusão é da 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. Por unanimidade, a Turma seguiu voto do ministro Castro Meira, relator do caso. Segundo ele, o Decreto-Lei 94/66 revogou a Lei 3.470/58, que autorizava a cobrança do Imposto de Renda em imóveis herdados. Por isso, suspendeu a cobrança do tributo.

O herdeiro de um imóvel, ao vendê-lo, foi taxado pelo Imposto de Renda. Contra a cobrança, recorreu ao Judiciário. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região, com base na Portaria 80/79 do Ministério da Fazenda, entendeu que o fato de o imóvel ter sido herdado não evita a incidência do imposto. O TRF-2 destacou que o lucro imobiliário, definido no Decreto-Lei 1.641/78, é evento gerador de imposto. Segundo o tribunal, a Portaria 80 define que o valor para o cálculo é o da aquisição do imóvel por quem deixou a herança.

No recurso ao STJ, a defesa do herdeiro alegou que os artigos 97, 99 e 109 do Código Tributário Nacional foram desrespeitados. O artigo 97 prevê que apenas lei pode criar diminuir ou ampliar impostos e definir o seu fato gerador. Já o artigo 99 estabelece que decreto só pode atuar nos limites da lei e o artigo 109 define como os princípios gerais do direito devem ser aplicados à legislação tributária.

O ministro Castro Meira, em seu voto, afirmou que a Portaria 80, de fato, tratou de tema que só pode ser tratado por lei, o que é considerado ilegal pela jurisprudência da corte.

Resp 1.042.739

Fonte:  Consultor Jurídico