Imobiliária que dispensou exigências do locatário terá de pagar aluguéis ao locador

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que condenou uma imobiliária a pagar dívidas deixadas pelo locatário e por seu fiador, porque não tomou os cuidados devidos na análise dos cadastros e até mesmo dispensou exigências contratuais relativas a renda e patrimônio.

No caso julgado, o locador celebrou contrato com a imobiliária para locação e administração de sua propriedade. A administradora, por sua vez, aprovou o cadastro do locatário e do fiador baseada, segundo a sentença, em “laços de amizade”, sem que a renda recebida por eles alcançasse o valor mínimo exigido em contrato e sem que tivessem bens para garantir eventual execução.

Diante da inadimplência dos aluguéis, e com a descoberta da falta de bens do locatário e do fiador para cobrir os débitos, o proprietário do imóvel ajuizou ação objetivando indenização por perdas e danos contra a imobiliária. Segundo ele, os cadastros foram aprovados de forma “desidiosa”.

A imobiliária declarou que atuou com diligência tanto na aprovação dos cadastros como no curso do contrato de locação, e que promoveu a cobrança judicial da dívida. Afirmou que não poderia ser responsabilizada pela inadimplência do locatário, já que não se obrigou solidariamente ao cumprimento do contrato de locação, cujos valores deveriam ser assumidos, segundo ela, exclusivamente pelo devedor e seu fiador.

Alegou ilegitimidade passiva na causa e disse que a pretensão do proprietário do imóvel em ser indenizado já estava prescrita.

Execução frustrada

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) reconheceu a existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, pois a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente (renda mensal superior ao triplo do valor do aluguel), com o que se frustrou a execução dos aluguéis e débitos relativos às cotas condominiais e tributos não pagos.

O TJRN também levou em conta a conclusão da sentença no sentido de que a aprovação do cadastro do locatário e do seu fiador teria ocorrido em virtude de amizade entre eles e o diretor da imobiliária.

Para o relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, esses argumentos reforçam a culpa da imobiliária pela “desídia” na execução do contrato.

O artigo 667 do Código Civil (CC) obriga o mandatário (no caso, a imobiliária) a aplicar “toda sua diligência na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente”.

Segundo o relator, “não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário, ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido”.

Entretanto, “configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual”, analisou o relator.

Legitimidade e prescrição

Para os ministros da Quarta Turma, a imobiliária, autora do recurso especial, é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, pois o pedido formulado em juízo não diz respeito apenas ao pagamento dos aluguéis, mas à responsabilização civil da empresa pelo descumprimento do contrato.

Com relação à prescrição alegada pela imobiliária, a Turma esclareceu que a pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço, ou seja, com o conhecimento da “desídia” quanto à aprovação cadastral do locatário e do fiador.

Tal fato se deu quando o processo executivo, ajuizado em junho de 2003, foi frustrado. Como a demanda foi proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo de três anos previsto no artigo 206, parágrafo 3º, inciso V, do CC, os ministros entenderam não ter ocorrido prescrição.

Fonte: STJ

Construtoras são condenadas a restituir comissão de corretagem

O juiz da 14ª Vara Cível de Brasília condenou a Emarki Empreendimentos Imobiliários I S/A, a Park Sul Incorporadora e Construtora S/A, a Residencial Empreendimentos Imobiliários S/A e a Base I Empreendimentos Imobiliários S/A, ao ressarcimento, em dobro, de 80% do valor de comissão de corretagem a consumidora que ficou impossibilitada de pagar prestações de imóvel e desfez o negócio.

A autora adquiriu dois apartamentos das empresas rés. Após algum tempo, impossibilitada de continuar a realizar o pagamento das prestações, as partes providenciaram o distrato do negócio. Em consequência, foi aplicada multa correspondente a 20% sobre o valor desembolsado pela autora e não foi devolvida qualquer fração do valor pago a título de comissão de corretagem. A autora voltou a adquirir das rés os mesmos imóveis poucos meses depois, tendo sido cobrada nova comissão de corretagem.

As rés foram citadas e ofereceram a contestação. Confirmaram os negócios realizados, bem como a aplicação da multa no percentual de 20% no momento do distrato e o pagamento de parte da comissão de corretagem pela autora. Sustentaram a legalidade das condutas e afirmaram que "a comissão paga estava incluída no valor total da venda. A autora foi regularmente atendida por um corretor, ocasião em que foi-lhe esclarecido que poderia optar entre pagar a comissão de corretagem diretamente ao corretor ou diretamente à incorporadora. Se pagasse à incorporadora, esta repassaria ao corretor". Afirmaram que eventual devolução de valores deverá ocorrer na forma simples, pois não teria havido má fé, e que os juros de mora deverão incidir a contar da citação.

Foi apresentada réplica com reiteração dos fundamentos e dos pedidos da inicial.

O juiz entendeu que "o que as rés não podem fazer, entretanto, é excluir qualquer das parcelas formadoras do custo de produção e negociação do imóvel do valor total a ser considerado nos casos de distrato. Ou seja, as rés não podem desconsiderar parcelas formadoras do valor total desembolsado como se referidas frações fossem estranhas ao negócio, comportamento adotado no presente caso com nítida finalidade de reduzir a base de cálculo do distrato ou de nada devolver aos consumidores adquirentes em caso de desistência. Essa vedação é resultado da aplicação do princípio da não contradição, pois as rés não podem pretender que a comissão de corretagem seja parte integrante do valor total do negócio, passível de cobrança da consumidora, e, simultaneamente, parte estranha ao negócio e insuscetível de devolução em caso de distrato. 

Em consequência, a pretensão da autora deve ser julgada parcialmente procedente para ver restituído o percentual de 80% do valor desembolsado a título de comissão de corretagem, admitida apenas a retenção de 20% do valor a título de cláusula penal, pois tal comissão confessadamente integrou o preço total dos imóveis negociados com a autora e deve ser restituído em razão do distrato. A devolução deverá ser dobrada, já que nas relações de consumo a pena de devolução dobrada é aplicável sempre que o fornecedor de bens ou serviço deixar de apresentar razões que justifiquem o engano. No caso, nenhuma disposição contratual ou justificativa foi apresentada para o engano".

Processo: 2012.01.1.092446-3

Construtora é condenada a devolver parcelas pagas

O Juiz de Direito da 8ª Vara Cível de Brasília condenou a Construtora FN LTDA a devolver as parcelas pagas por consumidor , descontada a importância de 15% do valor de dois imóveis, em parcela única, devido a culpa da rescisão ser do autor que inadimpliu as prestções, por demora na entrega dos imóveis.

O autor teria adquirido duas lojas de um empreendimento imobiliário, em dezembro de 2000, de forma parcelada, tendo despendido até setembro de 2002 R$ 33.088,11. Afirma que a construtora vendeu os imóveis a terceiros, sem a rescisão ou distrato entre as partes. Asseverou ainda que a requerida não pode se furtar à devolução do valor pago pelo autor. Requereu assim, a rescisão do contrato com a condenação da construtora ao pagamento de R$ 137.726,00.

Em contestação, a Construtora FN LTDA alegou preliminarmente a prescrição, vez que a venda dos imóveis ocorreram em junho de 2005 e a ação foi proposta depois de mais de cinco anos. No mérito, alegou que o contrato previa a rescisão pelo inadimplemento e diante da mora do autor com o pagamento das prestações, condomínio e impostos, este foi notificado e a seguir ocorreu a rescisão do contrato, que ocorreu por culpa do autor. Alega ainda excesso da cobrança e requer a improcedência do feito.

Em reconvenção, a construtora alega que o autor não pagou as despesas com condomínio e IPTU no período de outubro de 2002 a junho de 2005 e requereu a condenação do autor.

Foi apresentada contestação à reconvenção.

Foi realizada audiência de conciliação em que as partes não entabularam acordo.

O juiz decidiu que “não resta dúvida que o contrato já foi rescindido por culpa do autor que estava em mora por falta de pagamento das parcelas do imóvel. E o autor não nega a paralisação dos pagamentos. Portanto, a venda dos imóveis a terceiros foi lícita e ocorreu depois de já rescindido o contrato por conta do inadimplemento do autor. Não há mais que se falar em rescisão dos contratos por culpa do requerido, sendo portanto, matéria já superada. A alegação de prescrição do pedido de devolução das parcelas pagas deve ser afastada, vez que no caso se aplica a regra geral do art. 205 do CC. As parcelas pagas pelo autor devem ser devolvidas em parcela única. No entanto, como a culpa da rescisão foi do autor, por seu inadimplemento, há de ser aplicada a cláusula 11.2.3. Desta forma do valor a ser restituído pelo requerido deve ser descontada a importância de 15% do valor atualizado do imóvel, que será calculado sobre o valor da venda dos imóveis, atualizados desde aquela época”.

Processo: 2011.01.1.059811-5

Fonte: TJDFT

Casal será indenizado por atraso de 5 meses em entrega de imóvel

A juíza da 17ª Vara Cível de Brasília condenou a Brasal Incorporações e Construções de Imóveis LTDA ao pagamento da quantia de R$ 7.854,86, multa de 0,5% sobre o valor do imóvel e aluguel de R$ 1.200,00 pelo período de 5 meses e 16 dias a um casal por atraso na entrega de imóvel.

O casal alega que celebrou contrato para aquisição de imóvel, com previsão para entrega em 30/3/2011, mas a entrega só ocorreu em 22/5/2012. O casal afirma que o valor da comissão de corretagem deve ser restituído em dobro, que o atraso na entrega do imóvel gerou prejuízo material, que deverão ser indenizados os lucros cessantes do valor do aluguel do imóvel pelo período de atraso, totalizando a quantia de R$ 13.500,00; que cláusula do contrato estabelece a pena convencional, sem a limitação de 6 meses, no valor de R$ 18.661,20, sendo possível a cumulação da multa com os lucros cessantes; que a inadimplência da ré gerou dano moral. Ao final, requereu a citação da Brasal e a procedência do pedido para condená-la à repetição em dobro da comissão de corretagem, indenizar os lucros cessantes, pagar a multa contratual e a reparar o dano moral.

Em audiência de conciliação, a Brasal apresentou contestação escrita, sobre a qual os autores se manifestaram oralmente.

A construtora argumentou que é parte ilegítima com relação ao pedido de comissão de corretagem, cujo valor não foi recebido por ela; que ocorreu a prescrição. A construtora afirmou que não infringiu o seu dever de informação, que em 27/2/2009 foi surpreendida com a suspensão do alvará de construção em razão do número de andares, pois foi editado o Decreto nº 30.154 de 12/3/2009 restringindo a 28 pavimentos os empreendimentos em Águas Claras.

A Brasal disse que foi prejudicada pelo governo do Distrito Federal, que de forma retroativa limitou a construção, quando já havia aprovação do projeto arquitetônico e, por isso, teve de readequar todos os projetos e reestruturar a incorporação, que impactou no cronograma da obra e custos. A Brasal afirmou que apenas em 17/3/2009 houve a suspensão do cancelamento do alvará de construção; que os autores estão inadimplentes com a parcela das chaves, vencida em 31/1/2011, objeto de ação de consignação em pagamento; que não pode lhe ser imputada nenhuma responsabilidade pelo atraso da obra em razão da ocorrência de força maior. A construtora afirmou que a cláusula 8.1 é legal; que os autores firmaram termo aditivo em 1/9/2012 em que deram plena quitação. A Brasal alegou que não é possível a fixação de indenização por lucros cessantes, pois o dano é hipotético; que não cabe a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal; que não há ilicitude no pagamento da comissão de corretagem e a conduta dos autores é ofensiva à boa-fé objetiva e não há prova de má-fé para a repetição em dobro; alegou que não há danos morais e que a obra foi concluída e entregue e desde abril de 2012 o imóvel está à disposição dos autores.

A juíza decidiu que “no que tange à comissão de corretagem destaca-se que está incontroverso nos autos que esta foi paga pelos autores, mas a ré sustenta que não deve repetir o valor porque não o recebeu. Destaca-se que a comissão de corretagem é devida por quem contratou o profissional, que no caso foi a ré, portanto, ela não pode transferir ao consumidor o ônus de pagar a remuneração do profissional. Está evidenciado que os autores fazem jus à restituição em dobro do valor pago a título de comissão de corretagem.

O contrato celebrado entre as partes estabeleceu a data de 30/3/2011 para a entrega do imóvel, com previsão de prorrogação por 180 dias sem condição. A ré afirmou que em razão de motivo de força maior consubstanciada na suspensão do alvará de construção não pode concluir a obra no prazo estabelecido no contrato. A prorrogação o prazo de entrega deveria expirar em setembro de 2011, mas a concessão do 'Habite-se' é de março de 2012. Dessa forma está evidenciada a mora contratual da ré, restando caracterizada a sua responsabilidade civil em indenizar o prejuízo material dos autores.

Portanto, considerando que o prazo de prorrogação contratual venceu em 30/9/2011 e que o 'Habite-se' é de 16/3/2012, está caracterizada a mora da ré pelo período de cinco meses e dezesseis dias. Na petição inicial foi indicado o valor do aluguel mensal de R$ 1.500,00, com o qual não concordou a ré afirmando que realizou avaliações especifica para a unidade dos autores e o valor varia entre R$ 1.100,00 e R$ 1.300,00, devendo ser observada a média.

A aplicação do valor médio, como pretendido pela ré, se mostra razoável em razão da falta de impugnação específica pelos autores e porque não está tão destoante do valor indicado na petição inicial. Portanto, deverá a ré indenizar o aluguel mensal de R$ 1.200,00 pelo período de cinco meses e dezesseis dias. Todavia deve ser destacado que o simples inadimplemento contratual não gera dano moral, posto que em matéria de responsabilidade civil contratual o descumprimento da obrigação viola o crédito, portanto, o dano será sempre de natureza patrimonial e apenas em situações especiais em que a inexecução também acarrete o descumprimento de deveres anexos como de informação, proteção, boa-fé entre outros se pode falar em dano moral, mas isso não foi demonstrado neste caso, razão pela qual esse pedido é improcedente”.

Processo: 2013.01.1.000444-3