A Quarta Turma do Superior
Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que condenou uma imobiliária a pagar
dívidas deixadas pelo locatário e por seu fiador, porque não tomou os cuidados
devidos na análise dos cadastros e até mesmo dispensou exigências contratuais
relativas a renda e patrimônio.
No caso julgado, o locador
celebrou contrato com a imobiliária para locação e administração de sua
propriedade. A administradora, por sua vez, aprovou o cadastro do locatário e
do fiador baseada, segundo a sentença, em “laços de amizade”, sem que a renda
recebida por eles alcançasse o valor mínimo exigido em contrato e sem que
tivessem bens para garantir eventual execução.
Diante da inadimplência dos
aluguéis, e com a descoberta da falta de bens do locatário e do fiador para
cobrir os débitos, o proprietário do imóvel ajuizou ação objetivando
indenização por perdas e danos contra a imobiliária. Segundo ele, os cadastros
foram aprovados de forma “desidiosa”.
A imobiliária declarou que
atuou com diligência tanto na aprovação dos cadastros como no curso do contrato
de locação, e que promoveu a cobrança judicial da dívida. Afirmou que não
poderia ser responsabilizada pela inadimplência do locatário, já que não se
obrigou solidariamente ao cumprimento do contrato de locação, cujos valores
deveriam ser assumidos, segundo ela, exclusivamente pelo devedor e seu fiador.
Alegou ilegitimidade passiva na
causa e disse que a pretensão do proprietário do imóvel em ser indenizado já
estava prescrita.
Execução frustrada
O Tribunal de Justiça do Rio
Grande do Norte (TJRN) reconheceu a existência de falha na aprovação do
cadastro do locatário e do fiador, pois a renda auferida por eles não alcançava
o patamar mínimo exigido contratualmente (renda mensal superior ao triplo do valor
do aluguel), com o que se frustrou a execução dos aluguéis e débitos relativos
às cotas condominiais e tributos não pagos.
O TJRN também levou em conta a
conclusão da sentença no sentido de que a aprovação do cadastro do locatário e
do seu fiador teria ocorrido em virtude de amizade entre eles e o diretor da
imobiliária.
Para o relator do recurso no
STJ, ministro Luis Felipe Salomão, esses argumentos reforçam a culpa da
imobiliária pela “desídia” na execução do contrato.
O artigo 667 do Código Civil
(CC) obriga o mandatário (no caso, a imobiliária) a aplicar “toda sua
diligência na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por
culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia
exercer pessoalmente”.
Segundo o relator, “não cabe à
imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de
aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário,
ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido”.
Entretanto, “configura-se a
responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo
locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual”,
analisou o relator.
Legitimidade e prescrição
Para os ministros da Quarta
Turma, a imobiliária, autora do recurso especial, é parte legítima para figurar
no polo passivo da ação, pois o pedido formulado em juízo não diz respeito
apenas ao pagamento dos aluguéis, mas à responsabilização civil da empresa pelo
descumprimento do contrato.
Com relação à prescrição
alegada pela imobiliária, a Turma esclareceu que a pretensão do proprietário do
imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço, ou seja, com o
conhecimento da “desídia” quanto à aprovação cadastral do locatário e do fiador.
Tal fato se deu quando o
processo executivo, ajuizado em junho de 2003, foi frustrado. Como a demanda
foi proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo de três anos
previsto no artigo 206, parágrafo 3º, inciso V, do CC, os ministros entenderam não
ter ocorrido prescrição.
Fonte: STJ
