Caixa e o contrato de arrendamento especial

CEF não é obrigada a fazer contratos de arrendamento imobiliário especial

O artigo 38 da Lei 10.150/00 autoriza a Caixa Econômica Federal (CEF) a contratar na modalidade de arrendamento imobiliário especial, mas não a obriga a fazer esse contrato, ainda que o interessado preencha os requisitos legais. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) adotou esse entendimento, acompanhando de forma unânime o voto da relatora do processo, ministra Isabel Gallotti.

Uma ex-mutuária do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) entrou com ação pretendendo obrigar a CEF a contratar com ela na modalidade de arrendamento mercantil com opção de compra. O imóvel que ela ocupava estava para ser retomado pela CEF, mas a mutuária conseguiu ordem judicial para suspender a desocupação. Para regularizar a situação, tentou fechar contrato com a instituição financeira nos moldes do artigo 38, porém a CEF se recusou.

Na primeira instância, o juiz determinou que a CEF fechasse o contrato de arrendamento, pois este seria um direito da ex-mutuária e não uma faculdade da instituição financeira, desde que fossem atendidas as exigências relativas às condições financeiras. No entanto, a CEF recorreu ao Tribunal Regional Federal da 5ª Região e foi liberada da obrigação de contratar. Houve então o recurso ao STJ.

A ex-mutuária alegou que a CEF, de acordo com a Lei 10.150, é obrigada a promover o arrendamento especial sempre que o postulante preencher os requisitos para tanto. O Ministério Público Federal deu parecer no sentido de que fosse provido o recurso da ex-mutuária, com base no direito social à moradia e na natureza jurídica de empresa pública detida pela CEF.

Liberdade contratual

Entretanto, na visão da ministra Isabel Gallotti, a Lei 10.150 é clara em apenas autorizar instituições financeiras a promover o arrendamento imobiliário especial com opção de compra.

Diz o artigo 38, textualmente (na redação originária dada pela Medida Provisória 1.981-49/00): “Ficam as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário autorizadas a promover arrendamento imobiliário especial com opção de compra dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos.” O contrato pode ser feito com o ex-proprietário, o ocupante ou com terceiros, com base em valor de mercado.

Citando precedente da Terceira Turma (REsp 1.164.528), a ministra destacou que a CEF, empresa pública submetida ao regime jurídico de direito privado, não é a única instituição financeira a operar com mútuos habitacionais, devendo prevalecer na interpretação do dispositivo legal o respeito à livre iniciativa e à liberdade contratual.

“O artigo 38 da Lei 10.150 é dispositivo que se dirige às instituições financeiras em geral que operam no crédito imobiliário, não sendo compatível com o sistema constitucional em vigor a pretendida interpretação que imponha obrigação de contratar apenas à empresa pública, em prejuízo do princípio da livre autonomia da vontade e da igualdade constitucional de regime jurídico no campo do direito das obrigações civis”, afirmou a relatora.

Interesse coletivo

Isabel Gallotti também observou que, segundo o mesmo precedente do STJ, os princípios administrativos da moralidade, do uso racional dos recursos públicos e da segurança jurídica autorizam a interpretar como não obrigatório o arrendamento imobiliário. “Isso porque, analisando a questão sob o aspecto de que, numa empresa pública, o capital é público, eventuais prejuízos causados por uma contratação forçada afetariam, ainda que indiretamente, o interesse coletivo”, esclareceu.

Outro ponto levantado pela magistrada é que a Lei 10.150 não estabelece prazo de duração para o contrato de arrendamento. Se houvesse uma imposição legal de contratar, deveria haver um poder regulamentador de iniciativa das partes. O mesmo ocorreria com outros critérios como o preço de compra e valor da prestação.

Segundo a ministra, o artigo 38 não diz respeito a uma atividade vinculada, “capaz de obrigar qualquer agente financeiro captador de depósito à vista e que opere crédito imobiliário à promoção do arrendamento imobiliário especial com opção de compra”.

Ao concluir seu voto, Isabel Gallotti destacou que a controvérsia tratada no recurso nada tem a ver com o Programa de Arrendamento Residencial regido pela Lei 10.188/01, criado para suprir necessidades de moradia da população de baixa renda. Nesse caso, em que os recursos são da União, a CEF atua como operadora de programa público e não como empresa pública em regime de direito privado, e a disciplina legal é totalmente diversa daquela discutida no julgamento.

Fonte: STJ

Mutuários do Sistema Financeiro de Habitação possuem o direito ao custeio pela seguradora se comprovada a existência de danos físicos nos imóveis

A 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais entendeu que mutuários do Sistema Financeiro de Habitação possuem o direito ao custeio pela seguradora se comprovada a existência de danos físicos nos imóveis, que inclusive são capazes de produzir desmoronamento.

Segundo o relator afigura-se inegável o direito de indenização dos segurados que celebraram pacto de adesão para a aquisição da casa própria pelo Sistema Financeiro de Habitação, até mesmo porque o objetivo do seguro obrigatório, nos contratos de financiamento de imóveis do SFH é justamente garantir principalmente aos adquirentes a boa qualidade da construção financiada.

Confira abaixo a notícia retirada da fonte

A 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais deu provimento ao recurso movido por dez mutuários do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) contra a Sul América Companhia Nacional de Seguros Gerais S.A. Eles adquiriram apartamentos populares financiados pela Caixa Econômica Federal e, após alguns anos, ocorreram problemas graves na edificação, que agora devem ser reparados com o custeio da seguradora.

Os mutuários adquiriram apartamentos no Conjunto Residencial Átila de Paiva, localizado na região do Barreiro, em Belo Horizonte, entre 1977 e 1995. Quando foi celebrado o contrato de compra e venda, eles tiveram de contratar o seguro habitacional para cobertura de morte, invalidez permanente do mutuário e dos danos físicos ao imóvel.

Os moradores afirmam que, passados alguns anos, surgiram infiltrações e rachaduras nos tetos, nos pisos e nas paredes, o reboco começou a esfarelar, o madeiramento do telhado e do assoalho apodreceu e foi infestado por cupins e traças, entre outros danos. Em abril de 2008, eles ajuizaram a ação contra a seguradora, visando a cobertura dos reparos necessários nos imóveis.

Por sua vez, a seguradora alega que o contrato firmado entre eles estabelece cobertura para riscos resultantes apenas de causa externa e que os vícios intrínsecos da construção, tal como os constatados nos imóveis, estão excluídos da apólice.

O juiz da 10ª Vara Cível de Belo Horizonte julgou improcedente o pedido dos moradores, sob o entendimento de que a apólice não cobria os danos ocorridos.

No julgamento do recurso, a 12ª Câmara do TJMG teve outro entendimento. Segundo o relator, desembargador Alvimar de Ávila, a perícia realizada concluiu que os vícios construtivos provocaram os danos e que estes são capazes de produzir desmoronamento, risco previsto para cobertura na apólice. “Restando fartamente comprovada a existência de danos físicos nos imóveis, que inclusive são capazes de produzir desmoronamento, afigura-se inegável o direito de indenização dos segurados que celebraram pacto de adesão para a aquisição da casa própria pelo Sistema Financeiro de Habitação, até mesmo porque o objetivo do seguro obrigatório, nos contratos de financiamento de imóveis do SFH é justamente garantir principalmente aos adquirentes a boa qualidade da construção financiada”, continua o relator. “Ainda que a apólice do seguro habitacional exclua os vícios de construção das hipóteses que autorizam a indenização de danos físicos pela seguradora, entende-se que tal ajuste importa em flagrante fraude securitária, notadamente porque tem o seguro habitacional por finalidade precípua garantir a higidez do imóvel”, afirmou o desembargador Alvimar de Ávila. “A contratação do seguro habitacional”, continua, “tem por escopo garantir ao adquirente a preservação de sua moradia, inclusive quanto à qualidade da edificação, objetivo esse que não pode ser contrariado por exclusão de cobertura contra defeitos de construção, sob pena de afronta à função social do contrato”. “Não se pode admitir que os mutuários, que foram obrigados a contratar o seguro habitacional, justamente para obter o financiamento e para ter a garantia de ressarcimento de eventuais prejuízos sofridos por danos materiais incidentes em seus imóveis, tenham que assumir o pagamento da importância necessária para o reparo dos danos físicos encontrados, que comprovadamente decorreram, na sua maioria, de negligência na construção”, concluiu.

Assim, o desembargador Alvimar de Ávila deu provimento ao recurso e condenou a seguradora a pagar aos moradores o valor estipulado pela perícia como necessário para a recuperação de cada um dos imóveis, bem como multa de 2% sobre cada laudo, até o limite da obrigação principal do contrato. Concordaram com o relator os desembargadores Domingos Coelho e Saldanha da Fonseca. Processo: 0091002-64.2008.8.13.0024

Fonte: Tribunal de Justiça de Minas Gerais