O contrato é a maneira segura de formalizar um acordo. É bom para quem oferece o serviço e para quem o contrata, pois constitui prova física que pode ser utilizada judicialmente. Nele estão descritas as obrigações de cada um e os procedimentos a serem adotados em certas situações. Mas nem tudo é perfeito. Em alguns contratos existem cláusulas que acabam dando muita dor de cabeça ao contratante.
As cláusulas abusivas são aquelas que geram desvantagens ou prejuízos para o consumidor, em benefício do fornecedor. Alguns exemplos: diminuir a responsabilidade do contratado, no caso de dano ao consumidor; obrigar somente o contratante a apresentar prova, em um processo judicial; permitir que o fornecedor modifique o contrato sem autorização do consumidor; estabelecer obrigações para outras pessoas, além do contratado ou contratante, pois o contrato é entre eles.
Essas cláusulas têm sido encontradas em vários tipos de contrato, como nos de adesão, que impõem cláusulas preestabelecidas por uma das partes, cabendo à outra apenas aderir ou não ao estipulado. Veja nesse texto o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem decidindo sobre o tema.
Representação de mutuário
Ao julgar o REsp 334.829, a Terceira Turma concluiu que o Ministério Público é legítimo para propor ação representando proprietários de imóveis contra cláusulas abusivas que foram contratadas, em seu nome, pela construtora junto à instituição que financiou o empreendimento. Com esse entendimento, a Turma confirmou as decisões que liberaram apartamentos construídos pela Encol S/A, no Setor Sudoeste, em Brasília, de hipotecas contratadas perante o Banco do Estado de Minas Gerais (Bemge). A dívida deixada junto ao Bemge impedia o registro dos imóveis.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, entendeu que a dimensão do dano causado aos consumidores pela extensão dos negócios entabulados pela construtora falida, sob o enfoque comunitário, é de extrema importância, pois a iniquidade de uma cláusula que permite à incorporadora oferecer o imóvel alienado em hipoteca por dívida sua, mesmo após a sua conclusão ou a integralização do preço combinado, é hipótese que causa dano não só ao patrimônio da empresa como também ao patrimônio de inúmeros brasileiros.
Segundo ela, não resta dúvida de que há relação de consumo entre a empresa incorporadora e os promitentes compradores da unidade imobiliária. Por essa razão, a incorporadora enquadra-se no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e prestadora de serviço (construção de imóvel nos moldes da incorporação imobiliária), enquanto os compradores são considerados consumidores finais.
Já no REsp 416.298, a Quarta Turma decidiu que o Ministério Público é legítimo para propor ação contra banco em caso de cobrança indevida de taxas em contrato do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A decisão manteve liminar que suspendeu a cobrança de taxas pela Nossa Caixa Nosso Banco S/A a mutuários do SFH em São Paulo.
Para o ministro Ruy Rosado de Aguiar, relator do processo, retirar do MP essa defesa é assegurar a continuidade da conduta abusiva, que lesa grande número de pessoas em contratos de adesão, sem qualquer perspectiva concreta de outra ação eficaz. O relator também destacou em seu voto decisões do STJ reconhecendo a legitimidade do MP para propor ação civil pública sobre cláusulas abusivas relacionadas a mensalidades escolares, contratos de locação, bancários, de compra e venda para a aquisição da casa própria e de financiamento imobiliário.
A Corte Especial também decidiu sobre o tema. No EREsp 141.491, o órgão entendeu que o Ministério Público pode representar mutuários perante a Justiça. A ação proposta pelo MP de Santa Catarina era contra uma empresa que teria se utilizado de cláusulas abusivas e de cobrança ilegal de juros e correção monetária nos contratos de compra e venda de unidades residenciais em Florianópolis e no município de São José (SC).
Conceito de consumidor
No julgamento do REsp 1.010.834, a Terceira Turma admitiu a ampliação do conceito de consumidor a uma pessoa que utilize determinado produto para fins de trabalho e não apenas para consumo direto. Com tal entendimento, a Turma negou recurso de uma empresa que pretendia mudar decisão de primeira instância, que beneficiou uma compradora que alegou ter assinado, com a empresa, contrato que possuía cláusulas abusivas.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, considerou que embora o Tribunal tenha restringido anteriormente o conceito de consumidor à pessoa que adquire determinado produto com o objetivo específico de consumo, outros julgamentos realizados depois voltaram a aplicar a tendência maximalista. Dessa forma, agregaram novos argumentos de modo a tornar o conceito de consumo “mais amplo e justo”, conforme destacou.
Segundo a relatora, pode sim ser admitida a aplicação das normas do CDC a determinados consumidores profissionais, “desde que seja demonstrada a vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica” da pessoa.
Fonte: STJ
A decisão acima da eminente Ministra é firme no sentido de que há relação de consumo entre a empresa incorporadora e os promitentes compradores da unidade imobiliária. Essa decisão é muito importante pois atualmente a ilegalidade nos contratos regidos por muitas construtoras são abusivas e o ônus da prova deve ser delas, ou seja, devem provar que são contratos não abusivos. Isso é muito importante para o consumidor, pois o mesmo está sempre em desvantagem no contrato.
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